日前，广州市住房和城乡建设局发布了《关于推进产业园区工业项目配套用地新建宿舍型保障性租赁住房的通知（公开征求意见稿）》。

文件中，引人关注地提出：已批（含土地已出让的在建项目和已建成项目）工业用地可调整用地控制指标建设宿舍型保障性租赁住房，项目宗地内允许配建的行政办公及生活配套服务设施用地面积占项目总用地面积的比例上限提高为15%，建筑面积（计容）占项目总建筑面积（计容）的比例上限相应提高至30%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。

15%和30%这两个“双控指标”，比《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》（穗府办规〔2022〕5号）规定的7%和15%有了较大幅度的提高。

1、政策背景。

为了支持新青年和新市民的住房难题，全国将大力发展保障性租赁住房。“十四五”期间，全国将筹建870万套，帮助更多新青年和新市民实现住有所居。

按照广州住房十四五规划，“十四五”期间，广州将建设公共租赁住房3万套，保障性租赁住房（含人才公寓）60万套、共有产权住房3万套。

其中，提出：适应人口流向和产业发展态势，优化住房空间布局，加大产业用地集中区域以及轨道交通沿线的住宅用地供应，推进职住平衡、产城融合，充分发挥住房发展对于实体经济的支撑和促进作用。

2、建设标准。

文件中，非常明确地规定为：宿舍型租赁住房。

按《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）规定的宿舍型租赁住房技术标准执行，严禁建设成套商品住宅。具备条件实施的，应采用全装修成品交房和装配化建造。

集中式租赁住房可根据市场需求和建筑周边商业服务网点配置等实际情况，增加相应服务功能。

3、支持政策。

——产业园区工业企业利用自有工业用地建设宿舍型保障性租赁住房项目，凭保障性租赁住房项目认定书按规定享受相关土地、财税和金融支持政策，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

——产业园区工业配套用地新建的宿舍型保障性租赁住房免收城市基础设施配套费。

4、限制条件。

——严禁建设成套商品住宅。

——配租管理。配建宿舍型保障性租赁住房原则上以本企业员工或者同一产业园区内企业员工租住为主。

——租金要求。租金标准按广州市保障性租赁住房有关规定执行，应低于同地段同品质的市场租赁住房租金。

5、建设主体、产权登记与转让。

——确权登记。利用配套行政办公及生活服务设施建筑面积建设的宿舍型保障性租赁住房不得单独进行分割登记、转让或抵押，但可以随产业用房按比例以幢、层、间等为基本单元进行分割登记、转让或抵押。

——产业园区工业企业利用自有工业用地建设宿舍型保障性租赁住房可采取自建或与其他市场主体合作建设运营方式。

——转让机制。配建的宿舍型保障性租赁住房项目的转让，按《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》（穗府办规〔2022〕5号）办理。

6、政策与机会。

（1）广州《关于推进产业园工业项目配套用地新建宿舍型保障性租赁住房》的政策，大大放宽了配套生活服务设施的比例（双控指标为15%和30%），给产业园项目提供了一种新的机会与可能。

尤其对于一些产业发展良好，但配套不足的区域，这个政策有利于区域产城融合和职位平衡。

对于这类产业园而言，做配套性质的保障性住房，一方面解决了土地发展和需求拓展问题，另一方面又提升了园区的竞争力。

（2）宿舍型保障性租赁住房，属于“民生工程”，不是“高回报”项目。作为投资者需要提前做好4项工作：

——租赁住房的需求研究。精准设计产品类型，做好长期经营计划。

——做好经济评估和投资回报测算。

——研究并制定配套功能和设施。

——探索多种产品功能方案和经营方案。

（3）值得高度关注的问题

——政策逐步放开租赁性住房将“放量”。未来5年，广州要建66万套保障类住房。计划兴建的租赁住房未来的收益和价值，需要审慎评估。

——投融资模式和资金回收方式，需要做好综合设计。

——规模和配套决定物业的价值和长期经营。

——产业园建宿舍型保障性租赁住房，是一项政策性很强的工作，需要密切关注政策动向、避免政策风险。