一

立秋过后，这一年剩下的日子不多了。

房地产业在7月遭遇了“夏天里的一场雪”。不但没有延续6月份的反弹势头，成交量还出现了大幅下滑。

以广州为例。7月广州一手房网签6320宗，环比下跌20%，同比下跌17%；二手房网签7800余宗，同比下降20%，处于近年低位。

另外一个数据令人关注，广州二手挂牌数量激增，已突破11.46万套。

这是2022年房地产市场的一个新现象。只要政策有所松动，市场有所回暖。二手房的挂牌量就会大大增加，价格还有较大幅度的回调。杭州是这样，广州也是这样。

在多重阻力下，2022年的“金九银十”，房地产市场不会有大的起色。大家要降低期望值。

二

2022年，房地产开发商面临前所未有的分化。

出现债务违约的房企的名单还在加长。恒大、华夏幸福、绿地、融创、阳光城、佳兆业、花样年……

在自顾不暇的困境下，龙头民营房企大多在2022年的土地市场销声匿迹。未来2-3年，国有房地产企业的强势和份额提升，将是必然的结局。

然而，国有企业的资产负债率也已经达到较高水平。全国国企的平均负债率已经达到63%，央企的负债率达到67%。

未来的不确定很高。

国内房企的资产负债率普遍高企。根据上市房企披露的2021年年报，万科的资产负债率为79.74%、碧桂园的资产负债率为74%。

而港资房企的资产负债率一般控制在30%以下。典型如长实集团，面对不确定的环境，持续减持物业降低负债。2022年第一季度，长实集团的净负债率降至只有0.3%，在2021年6月时，这一指标为13.3%。

日前，长实集团发布2022年度中期业绩。截至2022年6月末，实现收入约476.2亿港元，同比增长约44%；股东应占溢利实现129.36亿港元，同比大幅增长约55%；每股溢利为3.55港元，较去年同期增加58%。

在国内地产寒冬的背景下，长实集团的业绩报告令人眼前一亮。

过去20年，中国经济发展一日千里，中国房地产企业快速成长。

追赶之后，是规模上的超越。已经有很多年，国内龙头房企已经看不上香港老牌房企一年几百亿港元的销售规模了。

然而，在2022年这个秋天，我们却忽然发现，有些东西，我们还真的没有超越。

这个秋天，我们要学习进与退。