2022年上半年，一手房难卖，二手房更难卖。

以深圳为例，2022年上半年深圳合计成交16126套新建住宅，同比减少38.3%。二手住宅仅成交9965套，同比减少65.0%；二手住宅成交面积944326平方米，同比减少61.7%。

深圳二手房成交低迷，半年成交总套数不足1万套，这是一个冰点数据。

1、深圳二手房成交低迷的原因很多。其中一个重要原因，是2021年2月，深圳发布和实施了二手房指导价。这个制度出台后，深圳二手房市场直接就入冬，迄今没有复苏。

深圳先行之后，陆陆续续有12个城市出台了二手房指导价，分别是:深圳、广州、东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥、三亚、绍兴、衢州和金华。

二手房指导价出台一年多了，市场反应非常明显：二手房指导价抑制了炒房，有利于楼市降温，但也造成了二手房流动停滞，成交低迷。

这个前所未有的行政管理举措，直接决定了二手房市场的冷热。

2、二手房市场正在触底回升。

进入2022年，稳市场，促消费，成为房地产政策的重点方向。在降利率、降首付，松动限价、限购，花样促销等一系列组合措施下，房地产市场出现触底回升，二手房市场也有回稳迹象。

5月、6月贝壳50城二手房成交量连续环比增长，环比增幅分别为14%、25%。6月北京二手市场回暖明显，成交量环比增长31%。

深圳是典型案例，2022年1-4月二手房住宅月度成交量均不足2000套，1-4月成交量依次为1557套、872套、1117套、1860套，5-6月成交量有突破，月成交均超过2000套，分别为2318套和2241套。

值得注意的是，尽管5、6月份深圳二手房市场出现了复苏，但当前市场成交量仍处于较低的位置。二季度成交量较2020年、2021年同期分别下降32%、36%。

3、取消二手房指导价的时机已到。

2022年，房地产市场“稳地价、稳房价、稳预期”的压力很大。

中心城市的一手房市场和二手房市场存在紧密的互动关系。二手房市场不活，一手房市场也很难活起来。

坚持“房住不炒”，也要防止“房子不流动”。这是个现实难题。

“冻结”只能是个短期应急措施，长期还是要依靠以房地产税为特征的长效机制的构建。

2022年，搞活二手房市场已经成为重点。有必要采取以下几项措施：

(1) 取消二手房指导价，回归市场运作。

(2) 取消或放松限售的年份规定。

(3) 降低房地产交易成本，促进二手房交易流通。

二手房市场活，一手房市场才能活。有关部门行动的时候到了。