日前，香港司法机构网站公告显示，一家位于太平洋萨摩亚岛、名为Top Shine Global Limited of Intershore Consult （Samoa） Limited公司，已经在香港高等法院向中国恒大集团提出清盘呈请。

这已经是继花样年和大发地产后，第三家被提请清盘呈请的房地产企业。

恒大陷入财务困局后，各种债务交织，被债主告到法院，提请清盘，也是难以避免的事情。专业人士也认为，这个事件，对恒大的实际影响很小。

根据恒大年初的公告，预期将于7月底前公布初步重组方案。从现在情况看，债务重组的进程很难预料。毕竟是一家2万亿总资产规模的巨无霸企业，很多内幕并不为外人所知道。

恒大是特殊的个案。恒大又是一个风向标。

部分龙头房企，尤其是龙头民营房企2022年面临新三关。

1、融资关。

2021年，房企不断爆出债务违约的消息，令资本市场信心动摇。2022年是美元债的还债高峰。偏偏在6月份，穆迪调低了碧桂园的评级。

未来，境外发债的难度将加大，融资成本也将上升。2021年上市房企综合平均融资成本为7.2%，2022年压力会更大。

上半年，龙湖、碧桂园、美的作为民营房企“示范生”，成功发行了公司债。然而，无论是发债的规模，还是范围，都很难令行业“兴奋”。

融资，将是困扰房企2022年运作的最大难题。

2、销售关。

2022年上半年的房地产市场销售情况，不但令房企吃惊，有关部门也非常吃惊。

根据国家统计局公布的数据：1—5月份，全国商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%；其中，住宅销售面积下降28.1%。商品房销售额48337亿元，下降31.5%；其中，住宅销售额下降34.5%。

龙头房企的情况也不理想。根据中指的数据，2022年1-5月，TOP100房企销售额均值为273.9亿元，同比下降50.7%；其中销售额超千亿房企3家，较去年同期减少12家；超百亿房企70家，较去年同期减少48家。TOP100房企权益销售额均值为199.9亿元，权益销售面积均值为136.0万平方米，同比分别下降51.5%和53.2%。

数据的背后，是三个难解的题：

——2022年普通居民收入预期下降，造成的房地产购买力下降。

——对房地产市场的预期转弱，让购房者入市意愿低迷。

——政策刺激，楼盘打折，效果大不如前。

3、 盈利关

2021年，受多种因素影响，龙头房企的盈利水平大幅下降。上市房企毛利率的中位数已经降到16.6%，而2020年是24.4%。

2022年，龙头房企已经频频出现“亏损项目”。

“盈利下降——融资受阻——降价促销——盈利进一步下降”，部分房企正进入这种恶性循环。

2022年，房地产市场出现的是系统性的问题。

光靠地方城市政府出台刺激政策，房企打折去库存，是远远不够的。

下半年期待转机。