过去的一周，股市持续上涨，房地产市场却频频传出负面消息。

一

截至6月22日，全国实行土地集中供应的22城均完成了2022年首轮土地集中出让。成绩单总体并不理想。

1、 供应下降。22城首批共推出涉宅用地469宗，建设用地面积2135万平方米，同比下降58.5%；推出规划建筑面积4713万平方米，同比减少58.7%。

2、溢价率低，底价成交比重大。长春、沈阳两城市成交地块均以底价成交，占比100%；无锡、长沙、广州、天津、济南、青岛、武汉底价成交宗数占比均超80%。

3、央企、地方国企和政府平台公司成为了土地市场的主角。这种情况很难有持续力。

2022年过去了一半。全国土地市场的表现疲软。

到今天，大家已经很清楚了：必须调低对土地市场的预期。

尽管不少城市还期望下半年能多点卖地，但事实上，大多数城市2022年都将难以完成卖地的指标。

在房地产市场未全面复苏的背景下，土地市场难以有大的起色。

二

6月23日晚，阳光城发布公告，公司已到期未支付的债务（包含金融机构借款、合作方款项、公开市场相关产品等）本金合计金额376.9亿元。

尽管自债务危机爆发以来，阳光城不断处置旗下项目资产用于偿债。但阳光城到期债务的规模还在扩大。阳光城上一次公告债务情况是4月30日，当时已到期未支付的债务本金合计金额301.91亿元。

从数据来看，阳光城的债务危机还在加重。

三

这两年，惠誉和穆迪等机构频频下调房企的评级，已经不是新闻。

然而，6月22日，穆迪突然宣布将龙头房企碧桂园的主体评级调整为Ba1，评级展望为负面，并决定保持公司债项评级与主体评级一致。

消息传来，房地产业内颇感意外。

1、 根据穆迪的解释，“虽然穆迪预计碧桂园将保持强劲的市场地位和良好的流动性，但负面展望反映了碧桂园在未来6-12个月房地产销售下滑和市场情绪持续疲软的推动下，流动性缓冲和财务灵活性有所下降。”

2、 “评级下调反映了碧桂园在中国房地产行业充满挑战的经营环境下房地产销售下滑和财务指标恶化，以及其获得长期资金的渠道减弱。”

“这些负面发展不再支持该公司之前的Baa3发行人评级。”

3、 尽管穆迪评估碧桂园全年权益销售依旧能够达到4000亿，将继续位居行业第一，但对业绩下滑的担忧颇重。穆迪预测，由于中国房地产市场疲软，碧桂园的权益合同销售额将在2022年下降约30%至约人民币4000亿元。今年前五个月，由于经营环境艰难以及疫情导致的中断影响，其归属合同销售额下降约40%至人民币1506亿元。

4、 穆迪预计碧桂园的毛利率将在未来12-18个月从2021年的18%降至15%-16%

对于这次事件，碧桂园相关负责人公开回应:

本次调整主要是穆迪针对行业销售及融资环境改善速度不及预期所做出的评级调整动作，碧桂园目前经营情况和财务状况稳定，现金流充裕。同时，公司在5月20日成功发行了5亿元公司债，是首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企。本次调整不会对碧桂园的偿债能力及融资能力产生不利影响。

值得注意的是：评级调整后， 碧桂园仍是民营房企中主体及债项信用评级最高的开发商之一。

2022年，碧桂园仍将是中国房地产规模第一的龙头企业。

中国房地产要稳，碧桂园这面旗帜必须高高飘扬。