长沙新政的现实意义
5月11日，长沙发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》。文件一出，马上成为热点。因为文件提出，鼓励业主把存量房用作租赁住房，将不纳入家庭套数计算，即不再受限购政策限制。《方案》中提到，业主可通过与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》的方式，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不得低于10年。
“长沙方案”一出台，就引起了各方的关注。这个方案，确实与众不同，并且有突破性。1、 “一石二鸟”，既要解决城市租赁房问题，又要给一手住宅创造新需求。2、创新性出台政策涉及盘活存量住房问题。引导存量住房去做租赁性住房。
在一片叫好声过后，大家冷静下来，却发现有两点“缺陷”：
第一，存量住房用作租赁住房，限制条件不少。年限要10年以上。期间即使转让，不能改变租赁关系。出租备案登记、租金和交税等，要受监管。
第二，租赁性住房的租售比并不高，基本上都在3%以内，有的还不到1%，远低于银行利率，房租更无法覆盖房贷利息。
如果将购买的住宅“冻结”10年做租赁房，在经济上并不具备吸引力。作为一个普通的长沙市民，如果参与这个方案，只能是带特别条件（如租给自己的员工或亲戚），才会进入考虑范围。这个方案，看起来很美，在实施层面，却很难有大规模效果。 1、激活城市存量住房用作租赁性住房，是各中心城市需要认真考虑的问题。
长沙方案，探索了“与限购套数”挂钩的办法。未来，也可以考虑与房地产税挂钩的方案。2、大城市租赁性住房市场的核心问题，是保障性和市场性的问题。
如果由政府主导，就大量做类似香港公屋这样保障性租赁住房。如果大力发展市场化的租赁住房，就要让业主和投资者有利可图。不能既要马儿跑，又要马儿不吃草。长沙方案，最大的缺陷，就是没有设计出令业主“有钱赚”的出租方案。大家都知道，受多种因素影响，租赁住房市场并不好做。3、中心城市“限购”到了取消的时点了吗？
从现在情况看，有关部门还犹豫不决。倘在不远的未来，出现流动性宽松的情况，楼价再上新台阶，那取消限购就不是好的选择了。4、在“房住不炒”的指导思想下，如何激活房地产市场的需求？
这是各地城市最现实的问题。“长沙方案”本来的主要目的，是发展租赁住房，但间接触及了这个问题。
有一个关键问题，比较敏感，各地政策的表达更是比较隐晦，但必须明确：——必须让买房的人“有钱赚”。 |
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