(新塘项目部)

 

新塘镇是增城南部的一个工商重镇，广东省中心镇之一，广州东部房地产市场发展的重点区域。西距广州30公里，东到深圳100公里 ，东北距增城市荔城镇30公里，东南距东莞市20公里，处于深圳、广州、东莞的几何三角中心，是广州东部的重要交通枢纽。由于这里是中国牛仔服装最大的生产基地，近年来汽车制造、零件销售和摩托车制造、零件销售等产业的崛起，使得新塘镇成为商贾云集的地方，商务、酒店、娱乐业发达，随着广本、五羊本田以及宝龙汽车等大集团的进驻，轻轨、地铁、高速公路等捷运系统的完善，新塘房地产未来的投资前景将如何，同创卓越公司新塘项目部通过市场调查与走访，对东广州新塘片区住宅租赁市场作了投资分析，供大家参考。

 

 

新塘镇中心住宅主要以农民、企事业单位自建房为主，大都规模有限，安全性较差，居住环境比较落后。随着新塘镇城市格局的调整，近几年开发了一些高素质的商品房，农民自建房与近年开发的商品房成为住宅租赁市场的主要房源。

 

8月份我们对新塘房屋中介公司进行了实地走访，新塘住宅租赁市场交易十分活跃，中介公司主要集中在新塘大道新康花园一带，一条不到二公里的道路两旁共有7家中介公司，1家小型酒店式公寓。据调查，忽略通过其他非中介途径进行的租赁交易活动，其中某老板看准新塘公寓的投资前景，一次性购置新康花园公寓30套，包装成新康公寓出租，出租率超过了预期。

 

               新塘镇中心住宅租赁价格统计表               表三

房源	按户型租金（元/月）				一般放租至出租需要的时间
	一房一厅	二房一厅	三房一厅	四房二厅
新康花园	1000-1200	1200-1800	1500-2000		1房1厅一般在1周左右，其他在一个月内
新世界花园	无	900-1200	1300-1500	1500-1800
城市家园I期	1300-1800	1500-2000	2000-2500		7天左右
顶好大厦	1100-1300	1500-1800	1800-2000	2000-2400
金泽花园I期	1000-1200	1200-1800	1500-2000
水电二局	无	700-900	1300-1500
群星花园	750-800	1000-1200	1300-1500

注：所有房源均带家电装修。

 

镇中心如城市家园虽然楼盘本身素质一般，但由于其地理位置优越，屋主根本不用担心出租问题，不仅租金高，出租率也很高。

 

总体上来看，新塘镇较高素质的楼盘不多，但往来新塘的商务人士非常频繁，需求旺盛，目前仍处于供不应求的租方市场。从上表可以看出，租金起价很高，一房一厅最低可以租到750元/月，如果交通方便，朝向好，家私全的新房屋可以租到1800元/月，超过二房甚至三房单位租金，粗略估计租赁回报率可达到10%~15%，远远超过广州市中心的7%~8%。

 

 

新塘居民以本地土生土长的农民，企、事业单位职工，外来经商、务工人员四类构成。当地农民大都在自己的宅基地上自行建房，由于价格低廉，大多将大面积的自有物业租给外来经商人员办厂或工厂工人居住。企、事业单位职工一般收入较高，单位福利好，有福利分房或购买商品房用于居住。通过对二手房中介从业人员进行访谈了解到，新塘较高素质的物业一般由外来经商老板、企业管理人士、专业技术人员、白领及其家属租住；另外，新塘娱乐休闲业比较发达，娱乐从业人员也是高质素物业的租赁客，加上近年来随着新塘交通设施的完善，也吸引了广交会的客商前来居住，住宅租赁市场的辐射范围进一步扩大。

 

 

新塘目前正在开发近两年内有望进入市场的项目具体如下：

 

楼盘名称	货量 （洋房单位）	户   型
新都·盛世名门	700套	140－170㎡的舒适三、四房为主
现代城市花园	1000套	49㎡～160㎡的一房、两房、三房，小三房是主力户型，
城市家园二期	750套	目前推出一栋，47～66㎡一房两厅、61～96㎡二房两厅、109～113㎡三房两厅
汇美·体育花园	400套	户型为80～161㎡两房、三房、四房单位，现已推出1～9栋
顺欣广场—270°阳光美居	二期250套	一期1～7栋81～87㎡两房，108～116㎡小三房共240套
东方名都	800套	一期户型有52㎡的单身公寓，80㎡的两房，99㎡、120㎡、130㎡、140㎡的三房，360㎡的五房（错层设计）
新塘新世界	800套	第8期80平方米两房、100平方米三房单位
凤凰城碧桂园	800套	凤岭苑5月1日新推2幢115～170㎡洋房单位，共66套；凤盈苑139-180㎡，三房、四房、顶层复式五房，
翡翠绿洲	600套	洋房组团森林半岛庄园豪宅占地6万余平方米，规划有21栋7～17层住宅，设有约2.4万平方米的地下车库，

 

从上表可以看出，经济活跃的东部吸引了一批有眼光的发展商，近两年内将有6000多套住宅产品进入市场，租赁客户选择面加大，低素质物业将被高素质物业取代。

 

 

发现有价值的潜力股等于少奋斗N年，房地产市场也一样，在市场成长初期，如果能够把握住机会抓住先机就能喝到市场的头啖汤。未来新塘房地产市场至少存在以下六大利好：

 

（1） 交通设施的完善。2007年通往广州的轻轨将开通，还有规划中的地铁、已经正在进行的东部路网扩建等等，未来将实现与广州零距离。

（2）市政配套设施的投入。未来几年新塘将建成新塘体育馆、新塘市政广场、公园等。

（3）产业集聚形成并进一步强大。新塘已形成牛仔服装、汽车及零部件、摩托车及零部件三大支柱产业，集聚效应强大。

（4）大发展商的进入，联动效应明显。几大发展商如万科、金地、保力、合生、碧桂园、锦绣香江、新世界等，已陆续进入东部市场。

（5）2010年亚运给广州东部带来又一次飞跃机会。

（6）广州市政府坚定不移地执行东进战略，并把它作为发展重点。

 

由上可知，未来新塘房地产投资市场还是有很大机遇的，随着该板块的成熟，竞争将会加剧，价格将继续上扬，建议买得好不如买得早，况且目前新塘的租赁市场处于高速发展阶段，楼盘的性价比较高，大多才3千多元/平方米。因此投资前景是较喜人的。