2月21日，《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》发布。

这份文件非常重要。文件出台的目的是为实施积极应对人口老龄化国家战略，推动老龄事业和产业协同发展，构建和完善兜底性、普惠型、多样化的养老服务体系，不断满足老年人日益增长的多层次、高品质健康养老需求。

根据第七次全国人口普查的数据，全国60岁及以上人口为26402万人，占18.70% 。老龄事业发展和养老服务体系的构建，已经是迫在眉睫的事情。按照规划，“十四五”期间，兜底性、普惠型、多样化的养老服务体系将基本形成。

在这样的背景下，房地产行业迎来了新的发展空间。

多年以来，以万科、保利为首的不少房企在探索大健康产业和养老地产的发展。但由于我国养老服务体系未成熟，养老服务设施用地的出让也未形成规范，各种政策支持的力度不够，养老地产的发展迟迟未形成规模。

在房地产行业中，尝试用经营性土地做养老地产的企业，会发现项目回报水平往往低于普通住宅项目的开发。“养老地产”在过去10年，已经成为房地产行业的“四大天坑“之一。”

《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》的发布，意味着银发经济的发展、养老服务体系的构建，养老地产的春天也即将来临。

1、把握养老服务设施用地的发展机会。

《规划》中提出，根据人口结构现状和老龄化发展趋势，因地制宜提出养老服务设施用地的规模、标准和布局。

科学编制供地计划，分阶段供应规划确定的养老服务设施用地，并落实到年度建设用地供应计划，做到应保尽保。涉及新增建设用地的，在土地利用年度计划中优先予以安排。

制定支持发展养老服务业的土地政策，以多种方式供应养老服务设施用地。

2、商业、商务用地和存量房屋改建养老服务设施的机会。

《规划》中提出，在符合规划的前提下，支持利用存量场所改建养老服务设施，进一步简化和优化存量土地用途的变更程序。利用存量商业服务用地开展养老服务的，允许按照适老化设计要求适当放宽户均面积、租赁期限等土地和规划要求。养老服务机构所使用存量房屋在符合规划且不改变用地主体的条件下适用过渡期政策，五年内继续按原用途和权利类型使用土地。研究制定过渡期后顺畅接续的政策措施，稳定养老服务机构预期。

3、集体建设用地发展养老服务设施的机会。

《规划》中提出，出台支持依法利用集体建设用地发展养老服务的实施细则和工作指引，由养老服务机构与村集体约定土地使用和收益分配方案。

4、银发经济发展和养老服务体系构建中的机会更大。

房地产开发商不要只盯住养老地产，未来围绕银发经济和养老服务体系，还有很多业务发展的空间。老年人教育培训、文化旅游、健身休闲、金融支持，围绕老年人衣食住行、康复护理的老年用品等等，都具有广阔的发展机会。

单一做养老地产，很难获得回报水平。必须立足做产业链。做好产品和服务，才能获得持续增长的机会。

养老地产不应仅仅只是养老的空间。

5、养老服务体系构建对房地产行业发展的影响。

第一，在居住类房地产开发项目中，养老服务设施将成为“标配”。在社会达成共识的背景下，主动做好养老服务设施的项目，将更容易获得买家的认同。

第二， “十四五”期间，国家将构建和完善兜底性、普惠型、多样化的养老服务体系。短期内，房地产商进入养老产业发展，更适合做高端的产品和服务于高端人群。