2022年大型房企的转型：现实与选择

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

2021进入最后一周。

中国房地产行业度过了无比煎熬的一年。展望来年，不确定的因素很多。行业规模收缩已经成为共识。

“缩表”、“转型”、“重生”成为最近的热点话题。

20年来，习惯了高速增长的中国房地产行业，在2021年遭遇紧急刹车。龙头房企流动性危机频发，债务逾期违约事件不断。整个行业遭遇了前所未有的危机。

2022年，企业将走向何方？

1、未来房地产企业的开发经营模式。

官方已经明确：“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续，“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续。

回到现实中来，“高负债、高杠杆”已经不合时宜。在防范房地产金融化、泡沫化的政策下，“高负债、高杠杆”意味着高风险。

没有了“高负债、高杠杆”，意味着企业的发展速度和增幅都将降低。传统的规模扩张型发展模式将发生重大改变，“弯道超车”、大跃进式的规模扩展，很难再发生了。

然而，“高周转”在2022年仍有存在的合理性。尽管“高周转”的弊病和危害，已经被管理部门所洞察，也被房地产业内反复检讨，但从目前国内房地产开发的基础条件看，我们遗憾地看到：“高周转”仍是房地产项目开发赚钱的最佳捷径。

2022年，“高周转”不会被消灭。

2022年，房企要探索新的增长方式和盈利模式。

 “高质量、精细化、效益型“的发展模式有待行业深化。

2、“新城建”将是2022年的新风口。

按照官方的表述，基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设投资需求巨大，是新的经济增长点。住建部将全面推进城市信息模型（CIM）平台建设；实施智能化城市基础设施建设和更新改造；协同发展智慧城市与智能网联汽车；推进智慧社区建设；推动智能建造与建筑工业化协同发展。

新型城市基础设施建设，加上城市智能化发展，将是未来重要的投资方向。2022年以后，做传统的房地产，做传统的建筑空间，不如做“新城建”。

开发商未来可以加强两个推进：

第一，推进和城市政府在“新城建”的合作。

第二，在智能化发展上提升竞争力，赢得未来的竞争力。

3、新型城镇化下的乡村振兴，是中国房地产未来的主战场。

“十四五”期间，新型城镇化下的乡村振兴，已经成为国家战略。在政策、金融、配套服务等等方面，未来的乡村振兴将不断有新篇章。

县城将作为新型城镇化的核心载体而受益。“十四五”期间，将是县域经济和县域房地产蓬勃发展的时期。新型城镇化下的乡村振兴，更值得期待。

龙头房企未来在城乡融合、都市观光 、一、二、三产业融合发展等方面，可以有所作为。

布局乡村振兴项目，短期内可能不会有很大的效益。但倘若不布局乡村振兴项目，就失去了未来的大市场

未来的中国房地产，只有两个大市场：大都市圈房地产市场和乡村振兴。

4、新业态、新空间的发展将成为房地产行业转型的重要载体。

经历了2021年房地产市场的大变局后，房地产行业内几乎所有的人都意识到：大规模的房地产开发只是阶段性的机会，大型房企要做到长期可持续经营与发展，必须逐步转型从事房地产经营业务。

然而，2022年，我们还能做些什么经营行为？

——传统的商业、办公、酒店，无一例外都处于市场“供大于求”和日常“经营艰辛”的境况。绝大多数物业的年租金回报率在5%以内，甚至低于银行融资成本。

拥有重资产越多的企业，财务压力越大。

——长租公寓的困局。政策支持的事情，未必是投资的好机会。长租公寓从一致被看好，到公认的“天坑”，值得业界反思。

2022年，国家将推进住房供给侧结构性改革。针对新市民、青年人等群体住房需求，加大金融、土地、公共服务等政策支持力度，大力发展保障性租赁住房，因地制宜发展共有产权住房，加快发展长租房市场。

长租物业是还做不做？开发商面临选择。

——2020年到2021年，疫情防控背景下的经营类资产，总体看是风险大于机会。2022年会有转机吗？

2022年，传统房地产的潜力已尽，房地产行业的增长点，在于新业态、新空间的发展。

值得房地产业界高度关注的6个领域：

——新消费空间。（包括电商直播）。

——元宇宙空间。（包括虚拟房产）。

——“科技+产业地产”空间。

——大健康产业空间。（包括养老产业）。

——大都市圈新型休闲空间。

——国潮文化产业空间。

5、关于未来大型房地产企业转型的几个判断：

(1)大型房企战略转型，要十分慎重。

尽管转型的探索在10年前就已经开始，但成功转型的大型房地产企业迄今还没有出现。

在房地产圈内，推行多元化和转型发展最积极的恒大，已经陷入困局。

转型一定要切合实际，并且量力而行。

转型不能只有进攻，转型必须有防守。

（2）国内的大型房企战略转型，只能走自己的路。

擅长学习的国内龙头房企，总能在世界上某个国家的某个发展阶段，找到一家对标的国外龙头房企。例如，最近业内热议“万科内部积极对标日本大和房建公司，坚决而快速的进行缩表，并积极寻求多元化转型。”

然而，我们要认识到：中国的房地产制度和政策，是世界上独一无二的，中国的房地产市场也是独一无二的。

齐白石先生的名言“学我者生，似我者死”，值得大家去回味。

(3)转型很难，但只有转型才有未来的希望。

中国房地产未来一定会出现“万亿企业”。

我们同时相信：未来的“万亿房地产企业”，一定是转型成功，能为未来提供创新产品和服务的企业。