杭州土地出让：小高潮和带来的疑问

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

多年以来，“房地产=财富保值增值”,已经成为一种信仰。

尽管2021年房地产政策发生了重大转变，市场预期发生了改变。大多数人仍相信，2022年的房地产市场还会安然无恙。

年末，资本市场对房地产市场的一举一动都非常敏感。

上市房企在“危”和“机”中，等待着新的发展。

在这样的背景下，12月21日，杭州的第三次土地集中出让，掀起了小高潮。

杭州今年第三批宅地35宗地块集中出让，全部顺利成交。

多达24宗地块溢价达到了10%，触及封顶价，12月22号转入线下摇号。摇号采用传统的乒乓球摇号方式，竞得者完全靠运气。

其余11宗地块中，2宗分别溢价3.97%和7.43%，另9宗底价成交。

1、土地市场预期发生了改变？

两个月前，杭州第二批集中出让土地，31宗出让宅地仅成交14宗，多个地块底价成交。

第三次土地集中出让，35宗宅地全部成交，总面积2643亩，总建筑面积416.1万方，出让金额达762.8亿元，平均溢价率6.99%。

政策暖风和金融暖风，对土地市场影响巨大。开发商态度也由消极转为积极。毕竟，如果连杭州这样级别城市的土地都不拿，开发商就没有什么作为了。

2、然而，我们也要清醒地看到：政府在土地出让条件上做的“折让”，促成了这次杭州的小高潮。

有关部门在第三次集中供地时，降低了预期，针对性地提高了土地的吸引力。例如取消自持、下调起拍价、上涨楼盘限价等。

据统计，这35宗土地中，有14个板块新房限价上涨，平均涨幅4%，最高限价上涨2000元/平方米；5宗地块起始楼面价有所下调。重新上市的笕桥地块，除取消现房销售要求外，公租房比例从13%下调至8%，起拍楼面价由25169元/㎡下降至23129元/㎡。

杭州土地市场出现小阳春，是事实。但就此说明土地市场形势反转，还为时过早。

3、杭州土地出让引发的疑问。

伴随第三次土地出让的顺利完成，杭州本年度的土地出让也创下了新高。预计全年土地出让金收入将超过3100亿元。

一座城市卖地收入超3100亿。这个惊人的数字，说明了很多。

同时，杭州第三次土地集中出让的操作和结果，也留着未解的疑问。

——多达24宗地块采取摇号方式。数量和规模如此之大，是否公平公正？

——土地出让底价，谁来监管?如果因为想搞活土地市场，降低了出让底价，那么人为控制的10%溢价率就存在争议。35宗土地总溢价率不到7%，值得总结和后评价。

——土地摇号确定竞得者后的监管，目前还存在漏洞。

土地达到设定的封顶价后，不再报价，肯定低于地块应该卖出的价格。如果采取以往“价高者得”的规则，政府的卖地收入也将提高。

地价“折让”的价差，是给了摇号的幸运者。这类土地的获得者，完全可以通过股权转让或合作方式来套利。

地方政府除了加强监管，更重要的是要进一步清晰：摇号卖地的目的是什么？

有些事情，一言难尽。