唐山的调控和贝壳的难关

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

一

唐山近日成为了媒体热议的焦点城市。

2020年“遏制投机炒房”，2021年“防止恶意降价”。市场变化之快，政策180度转向，都成为了典型。

2021年11月，唐山房地产市场遭遇了“量价齐跌”。根据统计局数据，11月唐山新房价格同比下降1.4%，创下2016年4月以来最大跌幅。成交量更是萎缩了四成。1-11月唐山商品住宅成交规模累计仅302万平方米，同比减少28%。

从数据看，唐山房地产市场有点“惨烈”，已经到了政策“救市”的时点。

然而，仅仅在一年多前，唐山还因为楼价上涨幅度达到两位数，而被约谈。在9月28日唐山发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》，将“遏制投机炒房”作为重点。

谁能想到，一年后唐山房地产市场会迎来“量价齐跌”。

1、在新的发展阶段，地方城市的房地产政策的出台，需要更慎重。用药过猛，副作用会很大。唐山就是典型例子。

2、政策出台，最好设定一个有效期，并且不要太长时间。有利于政策调整和纠错。

3、防跌的难度远远大于防涨。2022年广大的三、四、五线城市的房地产管理部门，压力山大。

二

贝壳的2021年，一个难关接着一个难关。

这一年，贝壳的创始人离世。反垄断调查。政策调控，一手、二手房地产市场变冷。

一系列因素，让贝壳的股价从高位回落。从最高的78美元，回落到18美元左右（发行价是20美元）。北京时间12月17日，贝壳的总市值约218亿美元，和高峰时的市值超“万科+碧桂园”时相去甚远。

12月16日，贝壳再遭打击。做空机构浑水发布了针对贝壳的沽空报告，指贝壳存在系统性欺诈，称贝壳在第二、三季度中新房总交易额（GTV）被夸大126%，佣金收入数据被夸大了77%-96%，经纪人数量被夸大。第二季度末，贝壳报告的总商铺至少虚增了23%等等。

针对浑水发布的报告，贝壳及时进行了澄清和回应。股价也得到了暂时的稳定和回升。

然而，无论贝壳和浑水的事件结局如何，贝壳的未来都将面临三大挑战：

——未来几年，新建商品房市场将呈萎缩走势。业务如何增长？

——价格指导等调控政策下，二手房市场如何稳定成交？

——未来新的业务增长点和盈利增长点在哪里？

贝壳的总市值一度超“万科+碧桂园”之和，是因为讲好了故事。

面向未来，贝壳需要讲好新故事。中国房地产业也需要讲好新故事。