策划研究：广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司

规划设计：华南理工大学民居建筑研究所

 

国内的房地产开发正方兴未艾。在如火如荼的房地产开发热潮中，最近兴起了一股“中国风”。在不同的城市中，结合各自地方传统建筑特色的低密度房地产项目，受到了市场的高度关注。尤其以徽派建筑为“模板”的“清华坊”等项目，在建筑创作和房地产开发中，均取得了良好的业绩。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司在珠三角地区从事房地产策划研究工作已有13年，成功策划的项目逾200个。

中山畔庐项目（占地120亩，总建筑面积约5万平方米）为广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司与华南理工大学民居建筑研究所合作研究的一个全新的传统“岭南风格”的新项目。这也是岭南建筑在房地产开发中的第一次的大胆常识和探索。

项目研发时间近2年时间。值得欣慰的是：项目甫一推出，即受到市场热烈追捧。未开售，预定客户数已经超过了项目所有待售单位的总和。

 

畔庐项目位处中山市五桂山镇桂南村翠山公路北侧。距离中山市中心石歧18公里，南距三乡5公里，东距项目8公里的翠亨村是一代伟人孙中山先生的故居，具有极其浓厚的人文气息。

项目所属五桂山镇位于三乡与石歧之间，五桂山镇经济以旅游业为主，城市化水平不高。地块距五桂山镇镇中心9公里。

项目用地面积79644.8平方米，约120亩。地块呈梯形，处在山地之间的平缓地段上，方正实用，地势较平缓，大部分高差在2米之内。

 

1、项目优势：

（1）自然环境优美、风水好；

（2）位处桂南生态保护区；

（3）道路通达条件好；

（4）周边休闲旅游景点逐步兴旺；

（5）中山房地产发展起步早，发展快，已进入成熟稳定市场；

（6）中山别墅与洋房住宅价格差价大，别墅价格普遍在洋房价格的2-3倍；

（7）中山经济基础好，人均可支配收入高，别墅客户面广，吸引本地、港澳的购买力；

（8）项目开发强度调整空间大，由市场及利润决定。

2、项目劣势：

（1）位处城镇之间的孤立地段，周边无人气；

（2）周边缺公共配套；

（3）用地规模小；

（4）无公共交通，往中山市区受收费站影响；

（5）地块所处片区不是城市迅速发展区域；

（6）中山市区和三乡镇区别墅产品已发展到产品竞争阶段。

 

1、项目面临的市场环境

项目面临的市场环境竞争非常激烈。当时，中山市商品房年销售面积约250万平方米，但同期施工面积是销售面积的4倍。中山市别墅年总体供应约550套，成交400套，销售均价在4500—5500元/平方米左右，别墅总价在150万左右最受市场欢迎。别墅供给种类较多，基本上已经覆盖所有的类型。同时，外来品牌房地产企业的进驻将使中山市的房地产市场竞争水平大大提高。

2、项目定位思路

根据详细的市场分析，综合项目优劣势，项目策划思路如下：

（1）不能走普通产品路线。中山市区及三乡镇区房地产产品以优质低价产品为主，项目面临前所未有的竞争压力。

（2）项目不具备常规核心竞争力。项目规模小，仅120亩，周边缺乏城市配套，难以与其他大盘在配套上、服务上、生活便捷度上形成竞争力。

（3）项目必须走完全独特的定位策略。规模小，开发量少，不需产品多元化；潜在客户认同项目大环境；项目开发只需构建1个主要的强势竞争力即可赢得市场。

（4）项目北面有一类基本农田保护区，为项目可借用资源。

 

本项目采用稳健策略。运用产品差异化策略和价格竞争策略，以投资回报较高、投资风险较低的特色别墅（中国古典岭南庭院别墅）为主要产品，面向中山及附近的儒商和中山部分高层公务员，以及文化修养较高的艺术界人士。

 

项目总体定位：畔庐

——中国古典岭南庭院别墅

——中国经典珍藏岭南庭院别墅

项目产品定位：采用产品多样化分布。总套数为150套，其中院落式别墅4套、独立别墅16套，联排别墅94套，四联体别墅36套。

项目的客户定位：中山及附近的儒商和中山部分高层公务员，以及文化修养较高的艺术界人士。

 

1、总体规划

项目规划思路参考了中国传统民居街巷里弄的街坊模式、从风水角度考虑。总体布局以岭南骑楼特有的街巷里弄和水系贯通。

以“梳式”布局为主，南北排列成行。这种布局用地紧凑，通风良好，很适应岭南炎热、潮湿的气候条件。

广东古代的别墅多为庭院住宅，在这些庭院住宅中，住宅的布局方式有两种：一种是住宅在庭院之旁或侧面，两者独立布置，或有围墙洞门相通，或各自有大门出入；另外一种是住宅布置在庭院的后部，跟住宅以花墙或洞门等间隔。这种前疏后密、前低后高的布局方式非常有利于通风，给居住的人一个舒爽的生活环境。

建筑的特色表现在平面灵活、形式多样、尊重民俗、讲求实效、顺应自然、与园林绿化有机的结合。

2、建筑单体

——院落式别墅：大宅院

庭院住宅中，则常用小池假山、小桥半亭，尺度虽小，但体态玲珑。庭院虽小而富于变化，读书之余，在庭院稍事休息，会感到心神舒畅。

建筑单体特色：(1)建筑与庭园的结合；(2)建筑尊重环境与自然与地形地势的结合；(3)建筑的防热防雨，防火防潮的有效措施，从而表现出来的外形风格；(4)建筑内容与形式的统一；实用为先，又综合木雕、石雕、砖雕等艺术，综合表面建筑文化。

——独立别墅

——联排别墅

联排别墅是独家独院而又连为一体的住宅，在保证私密性的前提下，邻里之间又可互相沟通感情。

布局特点：(1)为适应气候建筑布局比较开畅明朗，通透玲珑，造型比较轻巧淡素。(2)在求新的同时，民俗味比较浓。(3)建筑比较务实重利，因地制宜，有水文化特色，也有岭南文化特色。

 

 

3、园林

与宽敞的北方院落不同的是，岭南民居的庭院都分隔得狭小和紧凑，一是为了争取更多的遮阴面，二是利于院落与房间之间的联系，重视实用功能。

汲取了苏杭园林风格，结合当地的自然、地理特点，将亭、台、楼、阁及水池、小苑间以曲径小桥相连，并广植古树名木、珍贵花卉相衬托；从而形成一座以布局精美小巧、玲珑剔透为特色的岭南园林。

园、台、池、住宅与游廊、拱桥、假山、花径交相穿插，构成曲折幽深、小中见大的庭苑空间，充分体现了岭南园林的特色，使人耳目一新。

 

在外来文化不断侵蚀中国传统文化的形势下，岭南建筑在房地产的兴起，无疑具有继承和传播岭南文化的重要意义。当前中国房地产正处在一个关键的转型期，一方面要接受外来文化的精华，另一方面更是要实现中华文明的伟大复兴。这种转型是漫长而痛苦的。近代岭南建筑文化的转型是古老而封闭的中国古代建筑文化与远渡重洋的西方建筑文化经由规模空前的大冲撞大交流的必然结果。一旦真正融合起来，对岭南建筑文化的发展，是一次更大的飞跃。