从上海人口落户新政看中心城市房地产的投资机遇

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

11月29日，上海落户新政出台。

经上海市高校招生和就业工作联席会议研究，决定开放第二批2021年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业落户受理工作，并试点在嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五个新城和自贸区新片区就业的上海市应届研究生毕业生符合基本条件可直接落户的政策。

1、一直以来，采取严格落户政策的上海，逐步打开了大门。

2018年，北京大学、清华大学的应届毕业生，符合基本申报条件可直接落户。

2020年9月，上海交通大学、复旦大学、同济大学、华东师范大学”的应届本科毕业生开放落户。

2021年11月，上海市应届研究生毕业生符合基本条件可直接落户。

上海的落户大门都逐渐打开了，国内其他中心城市自不需多言。

中国的城市群发展战略和中心城市发展战略，影响巨大。在人口快速城镇化的同时，人口都市化的流动趋势同样值得关注。

在过去10年，深圳常住人口增加了713万人，广州常住人口增加了598万人。

从2022年到2035年。中心城市的房地产市场将是中国房地产市场的最核心部分。

2、上海人口结构面临挑战，急需“人才”。

《上海市城市总体规划（2017—2035年）》提出，至2035年，上海市常住人口要控制在2500万人左右。

根据上海市第七次人口普查数据，上海全市常住人口已经达到2487.09万人，已经接近2500万人的“人口指标”。与2010年相比，十年共增加185.17万人，增长8.0%。

与此同时，上海存在显著的人口出生率低、老龄化严重、社会劳动力缺口等问题。上海60岁及以上人口为581.55万人，占比高达23.4%。

在新的发展战略下，上海看来已经下了决心，突破2500万人的限制，正陆续采取“引进人才”的各种举措。

3、上海各区的人口变动，值得关注。

2020年上海市中心城区常住人口比2010年减少了30.25万人，浦东新区和郊区比2010年增加了251.43万人，中心城区的人口密度由2010年每平方公里24137人下降到2020年每平方公里23092人；浦东新区和郊区的人口密度由每平方公里2650人提高到每平方公里3006人。

中心区人口减少，周边区域人口增加。上海具有代表性。

很显然，在“十四五”期间，上海将重点发展嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等“五个新城”及自贸区新片区。上海房地产的重点也将发生转移。

上海带来的启示：未来5年，中心城市的新区和重点功能区，将是房地产投资的重点。