见顶、房地产税和融资松动——关于当前房地产市场的几个关键问题

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

过去的一周，房地产圈充满了各种消息和传闻。

债务逾期爆雷的企业还在增加，房地产融资松动的消息天天都有，销售市场却波澜不惊。这是一个难熬的季节。

业内业外都在关注几个关键问题：

1、2021年房地产市场是否将见顶？

答案：是。

 2021年1到10月全国房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2%。预计全年增长约5%到6%。全年完成房地产投资总额约15万亿元。这将是一个顶部。2022年开始，房地产投资将逐年下降。

 1—10月份，全国商品房销售面积143041万平方米，同比增长7.3%。1-9月是同比增长11.3%，10月销售量下降有点大。预计全年全国商品房销售面积将在17亿平方米到18亿平方米之间。

 1-10月商品房销售额147185亿元，同比增长11.8%。1-9月是同比增长16.6%，10月销售额下降明显。全年能维持17万亿的销售额，已经完成任务。

综合各种因素，我们可以看到，从2022年开始，房地产市场规模将逐年收缩。如果平稳过渡，到2030年将下降到2021年的60%到70%左右的水平。

如果快速调整，在十四五期间，就会出现明显的收缩。

2、房地产税的试点和正式开征的时间？

房地产税牵动着城市里千万人的心。

由于大型房企频发流动性危机，房地产市场近期波动加大，房地产税试点工作极有可能延后。但房地产税试点一天不落地，房地产市场就难以保持平常心。

从目前形势和政策取向分析,可以作出如下判断：

2022年房地产税试点展开，十四五期间房地产税全面实施，将是大概率事件。

3、年末和明年初，房地产融资会松动吗？

答案是肯定的。

防止房企出现大面积债务违约，防范房地产行业的系统性风险，年末需要房地产信贷政策的适度灵活。

维持2022年房地产市场平稳健康发展，需要给房地产企业正常合理的贷款需求开绿灯。

值得注意的是：新一轮房地产信贷政策，会否出现网上传闻的“白名单”，国有房企会否受益？

无论如何，年末的房地产市场进入了“缩表”、“洗牌”，“重构”的阶段。等到明年，一切都将改变。