土地集中出让：新问题和新出路

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

2021年还剩下不足40天了。房地产市场降温明显，土地市场也难言乐观。

2021年开始实施的22个重点城市的集中供地制度，面临新问题。

已经结束第二批集中供地的北京、上海、杭州等20个城市，共计流拍70宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到31.8%。在成交地块中，超过六成都是底价成交。

2021年还剩下1个多月了，按照计划，22城还将有第三次土地集中出让。
第二次土地出让的结果，令各地城市政府的相关部门充满了焦虑。第三次土地集中出让会有什么样的结果？

于是，各地普遍采取了四个行动：
第一，减少土地出让的规模。
第二，主动撤去土地出让中的部分限制条款。例如“限价”，例如”限销售对象”。
第三，在政策允许的范围内，大型地块可以分期付款。
第四，千方百计提高土地吸引力。包括降低土地出让底价；优化土地供应结构，推出更优质地块；主动营销潜在投资者等。

1、中国房地产已经走过了波澜壮阔的40年，但经营性土地出让的规则，迄今还没有稳定，令人叹息。
到了2021年，“价高者得”的招拍挂常规做法，不断被打破。
集中供地，溢价率不超15%，房地联动，摇号中签等，管理部门的调控力度越来越强。

土地出让缺乏稳定的出让政策和出让规则，穷于应对市场的“楼价高”或“楼价低”的问题，一直在做短期行为。怎么看，都不是一件好事。

2、在特殊时期，土地集中出让有其合理性。但到了2021年年末的这个局面，22城的土地集中出让，还是尽快取消的好。

3、短期内，土地财政的地位还无法代替。
2021年的年末和2022年初，各地仍有很强的卖地压力和卖地的动力。

各地土地出让前，亟需完善规则，充分研判市场，合理制定土地出让的策略，做好土地经营。
新形势，新问题，土地出让更需新思路。