新规则、新变局、新市场——房地产市场走势及企业应对

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

一、规则改变年

如果用一句话来概括2021年的房地产市场，那一定是：“规则改变年”。

由于规则的改变，2021年将成为中国房地产发展历史上的重要节点。

中国的房地产行业伴随着改革开放，在1979年萌芽。

1988年《宪法修正案》土地使用权可以依照法律的规划转让，1990 年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的颁布，1994年 《 城市房地产管理法》……

中国房地产走过了波澜壮阔的20年。

2021年，管理层全力推进构建房地产市场长效机制。防止房地产泡沫化、金融化成为重点，房地产融资发生了重大改变。房地产行业去杠杆，减负债，房地产税全面试点等举措，令整个行业进入调整期。                 

值得注意的几个新规则：

——“十四五”规划和2035年远景目标及共同富裕理念下的房地产业发展。

——房地产融资新规。“三道红线、四档管理”“房地产贷款集中度管理制度”。

——土地新规。“土地出让两集中”“一年三次”， 完善土地出让收入分配机制，国有土地出让收入划归税务部门征收。

——“因城施策”下的行政管理手段，一手房、二手房指导价，稳租金，学区房新政，城市更新防止大拆大建。

——住房制度与计划。广东租赁性保障住房129万套。

——房产税试点 （未来的遗产税）。

值得指出两点：

第一，2021年仅仅是政策过渡期，政策稳定期要到二十大之后。

第二，房地产企业慎防误判形势。不要低估管理层构建房地产长效机制的决心和力度。

中国房地产行业已经达到很大的体量（2020年投资规模14万亿元，销售金额17万亿元，土地出让金8.4万亿元。2021年第三季度末，银行人民币房地产贷款余额51.4万亿元，房企总负债85.7万亿元）。

展望2022年，房地产行业需要平稳健康发展，防范系统性风险。“稳地价、稳房价、稳预期”，仍将是主基调。

二、  房地产市场的八大新变局

1、新常态下，资金成为房地产开发商的生命线。部分房企出现流动性危机和债务违约。这个局面，急待房地产融资政策纠偏，满足房企合理资金需求。

2、行政干预，价格指导，将成为“常态”。

3、房地产企业分化。民营企业发展，需要新思路。

4、土地市场发生改变。房地联动机制将普遍采用。

5、房地产开发利润持续下降。2020年沪深A股上市房企净利润11.5%，港股上市房企净利润率12.3%。利润率下降趋势仍将持续。

6、房地产开发模式的转变。“高周转”为代表的规模扩张型，将向精细化发展、高质量发展的效益型转变。

7、共同富裕战略下，房地产市场长效机制的构建。

8、未来两大市场的形成：都市圈房地产市场和乡村振兴。

三、 房企的八个对策

1、减负债、去杠杆、稳健经营。

2、恰当处理政商关系、企业关系和客户关系。

3、由“高周转”向高质量，精细化发展。

4、寻找新的业务增长点和盈利点。

5、调整产品策略，调整产品结构。

6、企业要增强社会责任感，回报社会。

7、共生合作，整合资源。

8、控制风险、控制风险、控制风险。

(本文是赵卓文先生在2021年11月18日广东房协30周年大会上的发言摘要)