大湾区铁路TOD发展成为风口，四个难题有待破解

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

“十四五”期间，交通强国成为国家战略。

在这样的背景下，粤港澳大湾区的铁路建设将提速。到“十四五”期末，大湾区建成和建设中的铁路里程将超过4700公里。“轨道上的大湾区”的一小时生活圈将初步完成。

广州的铁路建设也在加速。2021年，广州地铁运营里程已经接近600公里。根据规划，到2035年，广州轨道交通线路将达到53条，运营里程达到2029公里。

1、   轨道交通的发展，带来了TOD发展的重大机遇。

——高铁、城际、地铁等多层次的铁路线路形成网络后，客流量的增加，商业机会激增。

——新兴区域的发展受益。类似于广州黄埔、增城、南沙都直接受益于轨道交通的发展。

——伴随着轨道交通的建设，将带来节点城市和城市新节点的新发展，带来区域房地产的价值重构。

2、   当前铁路TOD开发，成为房地产圈和投资界高度关注的热点。然而，TOD发展仍有四大问题有待破解：

——政策。铁路TOD开发中，如何形成有效的获取土地资源的途径。

——融资。铁路TOD投资量大，周期长，需要新投资融资模式。

——产品。房地产市场正在发生重大转变。传统的商业、办公、酒店物业开发面临挑战。TOD产品结构面临调整。

——共赢。铁路TOD开发，需要与产业发展、城市发展协同共荣。只有这样，才能获得地方政府的支持。

3、   未来铁路TOD的发展展望：

——铁路TOD不是普通的房地产开发，需要新思维。

——“去地产化”，走“长期经营”方向，是铁路TOD的方向。

——未来的铁路TOD开发，应强调新时期的新业态、新空间的开发。

——铁路TOD开发是系统工程，需要更强的整合能力。

(本文是赵卓文先生2021年11月16日在时代传媒集团“中国地产时代百强论坛”上的发言)。