“限跌令”应该缓行

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

一

日前，绿地控股发布公告，将公司所属行业类别由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”。

理由是：公司基建产业的收入占比已超过50%，符合变更要求。（2020年度，公司经审计的营业总收入为4561亿元，其中基建产业营业收入为2334亿元，占比51.19%；2021年上半年度，公司营业总收入为2829亿元，其中基建产业营业收入为1574亿元，占比55.65%。）

绿地长期以来一直是龙头房企，规模曾一度位居国内三甲。

这次“去地产化”，引起了广泛的关注。

局外人首先看到的是:房地产企业有”三道红线“的限制，变更为”土木工程建筑业“后，规避了这个限制。

1、绿地控股的行业类别的变更，是一个信号。在遏制房地产金融化、泡沫化的背景下，房企有息负债的增加，将受到限制，短期难以放松。

2、2021年的房地产商，已经不再是“光荣与财富“的代名词，而是”负债与爆雷“的主角。2021年胡润富豪榜上，开发商老板首次在前十的名单中消失。

3、宁可被列入“土木工程建筑业”，也不做“房地产业“。房地产行业的利润率，真的降到基建工程的利润水平了吗？

二

根据媒体报道，截至目前，全国已经有21城发布了“限跌令”，包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。绝大多数都是三、四、五线城市。

有的城市是直接发布行政命令，有的则是通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签的方式。

1、临近年末，房地产企业资金链普遍偏紧，流动性紧张是普遍现象。年末又是付款高峰。降价促销已经全面展开，部分三、四、五线城市甚至出现了亏本售房的项目。

房地产市场已经由“防涨“转为”防跌”。

2、所有人都知道“防跌”的难度，甚于“防涨”。

年末，楼价下跌有三个难以控制的因素：

第一，爆雷或即将爆雷的房地产企业的降价自救。

第二，“工抵房”、“债抵房”的变现销售。

第三，多套物业持有者，由于资金压力或者出于对房地产税的忧虑而抛售物业。

3、在2021年年末的这个特殊阶段，“限跌令”总体看，是弊大于利。

第一，“限跌令”影响了部分流动性紧张企业的自救，可能造成房企更大面积的债务违约。

第二，“限跌令”影响了市场的销售量。在2021年的这个冬季，价格仍然是打开市场的最有力的钥匙。

第三，“限跌令“无法稳定楼价。部分楼盘跌破成本价，似乎已经难以避免。

综合种种因素，“限跌令”应该缓行。

除非个别楼盘恶意降价，扰乱市场秩序，有关部门还是少出手为宜。