商改住：政策转变与市场机会
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

日前，湖南省住房和城乡建设厅等六部门联合下发了《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》。引起了业界的广泛关注。

这份文件，有两个关键词：一个是“去库存”。这是近年很少出现的词汇。一个是“商改住”。

非住宅商品房（包括写字楼、商业、酒店等）大量库存和空置，是各地普遍面临的问题。
以湖南长沙为例，截止2021年9月末，拿了预售证还未出售的短期库存有461万平方米，在售商办项目面积943平方米，待开发的1290万平方米，合计2233万平方米。去化周期10年以上。

北上广深为首的中心城市，无一例外，都存在非住宅物业库存高企的现实难题。

湖南出台的文件很直接。从严格控制非住宅用地增量、加快盘活非住宅商品房用地存量、控制非住宅商品房供应、促进非住宅商品房租售、鼓励非住宅商品房自持、降低非住宅商品房交易成本、降低公寓居民用户使用成本、加大金融支持力度、建立监测监管平台等10个方面，提出了化解公寓、写字楼、商铺等非住宅库存的具体实施办法。

1、控制未来的开发量。对连续两个季度非住宅商品房库存去化周期超过36个月的市县，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地挂牌出让。对去化周期在24-36个月的市县，当年非住宅商品房用地供应转化建筑面积不得超过上两个年度平均销售总量的二分之一。对去化周期在12-24个月的市县，对拟出让的非住宅商品房用地，应适当降低商住配比，保持合理有序的供应。

2、允许商改住。
鼓励购买或租赁存量公寓作为保障性租赁住房。鼓励企业将商业、办公等非住宅商品房转化为自持物业。对已出让尚未建设的非住宅商品房用地，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经批准可按“商改住”进行规划修改。

3、降低成本。对于新购或租赁（自持）存量非住宅商品房的单位和个人，可由市县按政策规定采取购房补贴、租金补贴、降低相关交易费用等方式予以支持。对于转让非住宅商品房的单位和个人，可适当降低相关交易费用。居住在公寓的居民住户，符合“一户一表”安装条件和建设标准的，用户可持房屋所有权证或不动产登记证书等证件，申请执行城镇居民用水用电用气价格标准。

湖南这次的“商改住”政策的出台，具有突破性，极有看点。
在高企的库存面前，有关部门低下了头颅，向现实妥协了。
倘“商改住”政策被广泛使用，中心城市的房地产市场将会发生重大的结构改变。

1、中心城市中心区的非居住类物业，当前的价格处于底部。或许是抄底的好时机。
2、能被改造为居住类物业的项目，价值将提升。商办类物业，以后要少做玻璃幕墙，少做中央空调，多做阳台和可灵活间隔空间。
3、商办类物业，改为出租性质的居住物业，是大城市的现实操作。规划部门需要做好总体布局和有效协调。

2021年，商办类项目在山重水复之际，有望迎来柳暗花明。