广州“三旧改造”要做好顶层设计

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

广州的“三旧改造”正进入高峰期。根据“十四五”规划，广州将推进183条城中村改造；基本完成395个老旧小区微改造项目、27个旧街区改造项目，实施306个旧厂房改造项目。

在政策推动下，广州的“三旧改造”速度过快。例如，黄埔区计划三年拆除66条旧村，共计3278万平方米，目前已拆除房屋2529万平方米，已完成77%。按此进度，仅需半年时间就能完成剩余目标，计划三年完成的拆迁任务将提前一年半完成。

这种“运动式”的大规模、快速的旧改，对广州市城市发展、房地产市场产生巨大影响。带来了一系列的潜在问题、社会矛盾和风险。

建议做好广州市三旧改造顶层设计，明确三旧改造的目标，从容发展，有序推进、分步实施。

1、明确三旧改造的长期目标、中期目标和短期目标。做到有计划、有安排、有节奏。明确与城市发展、城市面貌、传统历史文化、市场供求的关系。

2、在顶层设计上，将广州三旧改造政策结合产业发展、乡村振兴、文化保护、城市风貌、基层治理、保障房等统筹考虑，进行动态监控，不断调整优化。

3、加强政策引导，改变依赖融资地块的单一房地产开发模式，探索适合广州的全新的三旧改造经营模式，防止“三旧改造”过度房地产化。

4、统筹各区三旧项目发展规模，与全市产业布局相结合。

5、合理确定已经批复的改造方案中的商业、商务和居住的比例，鼓励开发商将商业和办公性质的融资地块改为建设政策性保障性住房，并可移交政府。

6、尽快构建广州三旧改造的监管机制。