炒房者变现机会不到10%
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

10月，秋意正浓。二手房指导价来到了北京。

“二手房指导价”已经不是新鲜事。自从2月份深圳开了头后，迄今，全国实行二手房指导价的城市已经超过12个。

然而，北京的二手房指导价有其自身的特点。

1、范围。仅仅在海淀区实施，主要目标是精准调控学区房。

2、主体。由北京市海淀区房地产经纪协会发布行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制恶意争夺房源的行为，同时结合近一年成交价格情况，对部分价格涨幅大、成交量大的热点小区，向中介机构发布了二手房交易指导参考价。

3、限制措施。此次给出交易指导参考价的29个小区，包括了热门的学区房，比如蜂鸟家园、新起点嘉园等。这29个重点小区分小户型（60平方米以下）、中户型（60-90平方米）和大户型（90平方米以上）设定挂牌指导价，超过指导价1%则不允许任何中介挂牌，且不能通过中介成交。
 
北京海淀区的二手房指导价，看表面是中介行业自律行为，实际上也是深度调控的表现。只不过是去掉了行政干预的色彩。效果上，不会有很大的差别。

值得注意的是：北京二手房成交量已经连续6个月下跌。9月，北京二手住宅网签1.2万套，环比下降23%，同比下降28%，创下近1年来的成交新低。
有人问:指导价下，二手房市场将走向何方？
答案是:成交量一定会快速萎缩。
 
 深圳二手房成交量，在“二手房指导价”出台后，跌跌不休，9月份二手房成交量仅有1765套，创12年来月成交量的新低。

房地产市场的投资者，尤其是职业的“炒房者”，到了2021年才骤然发觉：炒房变现的机会不到10%。

预期的改变，调控政策的加码，融资的收紧，令二手房市场被“冻结”。市场缺乏流动性，二手房难卖，将成为常态。

2021年的第四季，房地产税的风声越来越紧。
闭着眼睛投资房地产，就能令财富保值增值的时代，就要结束了。