“挤泡沫”色彩更浓，直面广州二手房指导价

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

8月31日，广州房地产圈有很多人睡不着。

广州市住建局发布《广州市住房和城乡建设局关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》。这份文件迅速传遍了整个广州。

1、     二手住房交易参考价格发布机制。已经不是新事物。深圳在2月份，就率先推出了这项举措。

这几个月来，陆陆续续有11个城市采取了二手房价格指导。广州出台这项政策，可以说是顺势而为。

2、为什么热点城市“喜欢上”了这项举措？

第一，   楼价上涨的压力。近年来热点城市二手房价格水涨船高，管理部门压力加大。

第二，   二手房市场份额在扩大。2020年广州二手市场成交12.1万套，1092万平方米，总金额3252亿元。占了房地产市场半壁江山。二手房市场价格稳定了，贷款规模，房地产金融风险等问题都将得到解决。

第三，   二手房的拥有者，大多是小业主。这些房子的购入成本，都比现在的挂牌价或政府指导价低。建立二手住房交易参考价格发布机制，其对市场的影响和副作用，比干预一手房价格要低。短期内，也不会直接影响土地市场。

3、     广州推行二手住房交易参考价格发布机制，决心和力度很大。在力度上远远超过深圳。

首批公布的96个热点区域住宅小区的参考价格，普遍低于市场当前的挂牌价。

中海花城湾92641，保利心语96957，星汇园74172，星河湾33759等。大家一看就明白了。

4、业内除了关心96个小区的指导价外，还要关注官方公布的政策出台的目的、二手住房交易参考价的形成和作用。

——关于二手住房交易参考价的形成

二手住房交易参考价以住宅小区为单位，以过去一年小区范围内二手住房的网签成交均价为基础，综合考虑市场评估价格、小区周边一手楼盘成交价格等因素，形成该小区二手住房交易参考价格。已发布的小区交易参考价格未来会结合实际适时更新。

——关于二手住房交易参考价格的作用

一是引导房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台合理发布房源价格，不得发布价格虚高的房源。二是二手住房交易涉及的相关机构，应将交易参考价格作为开展业务的考量依据之一，在相关业务开展过程中作为重要参考。

从9月1日开始，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台合理发布的房源价格，将以公布的二手住房交易参考价为标准。广州二手房挂牌价超10万元平方米的，恐怕要销声匿迹了。

买房者，卖房者，中介机构都要适应这个新规则。

4、     二手住房交易参考价格出台后，将对市场产生怎样的影响？这是大家非常关心的问题。

(1)      广州二手房成交量有可能跌至低谷。

以深圳为例，在成交最活跃的2020年6到8月，深圳二手房成交套数每月均超1万套，最高达到1.3万套。在2021年1月新政出台前，二手房成交量是700套。

但是新政出台后，2021年6月成交套数是2575套，7月成交套数是2557套。

成交量萎缩非常明显。

广州首批公布的96个热点小区二手住房交易参考价格，“挤泡沫”的色彩更浓。广州二手房成交量有可能在年底跌至低谷。

据广州市房地产中介协会统计数据，7月广州二手房网签8912宗。这个数据到年末可能将打对折。

（2）影响楼价的预期。

二手房成交量占广州住宅成交量的半壁江山。官方发布的力度很大、“挤泡沫”色彩很浓的二手房指导价，将影响到市场的预期。

2021年，当房地产市场的“指导价”成为常态，我们不必问开始，也不必问结束。

规则在变，唯有面对。