利润率下降，令房地产开发商腹背受敌

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

8月23日，中海地产发布2021年度中期业绩报告。

令人注目的是，中海地产的净利润率多年来首次跌破20%，为19.3%，同比下降3.9%。

中海地产的盈利水平一直位居行业前列。毛利率28.5%，净利润率约19.3%，这个水平在行业内并不算低。

然而，连中海的净利润率都降到20%以内，只能说明中国房地产行业的盈利水平在下降。

1、   进入2021年，房地产开发企业受到“三道红线四档管理”的约束，融资规模成为难题。在开发利润预期下降的背景下，开发商腹背受敌。引入战略投资者，比以往年份更难。各类资金进入房地产行业，都将更加审慎。

资本都是逐利的。当房地产开发是一门好生意的时候，以平安为首的投资者踊跃参与。当房地产开发成为风险投资的时候，走的人比来的人更多。

2、2021年出台的调控新政，令房地产开发的利润率将进一步降低。“稳地价、稳房价、稳预期”的背后，是开发商的土地成本持续维持在高位，楼价涨幅有限，成本攀升，项目开发利润只有一个“降”字。

22城集中供地，基本都实施“房地联动机制”。开发商普遍只能获取“微利”。

3、   调控政策，叠加房地产开发利润下降，令上市房企的股价大多处于阶段性低位。

离开了杠杆效应的房地产开发，或许仍然是一门好生意，但已经没有从前的辉煌。