广州住房发展“十四五”规划的定位、目标、任务及其影响

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

8月18日，广州住建局正式印发《广州市住房发展“十四五”规划》。

这份文件令人瞩目地提出了“一个定位、两个愿景、三大目标、四大任务”。

一个定位：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持房地产市场调控政策的连续性、稳定性，推进和完善房地产长效机制，着力稳地价、稳房价、稳预期，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，着力解决大城市住房突出问题。

两个愿景：衔接“美丽宜居花城、活力全球城市”的城市目标愿景，提出要以“美丽宜居，活力安居”为住房发展愿景。

三大目标：住房市场体系建设取得新成效，力争供应新建商品住房65万套；住房保障体系建设再上新台阶，力争筹建政策性住房66万套，即政策性住房与商品住房的比例基本为1:1；城镇居住环境品质达到新水平，城市居民人均住房建筑面积力争达到36平方米。

四大任务：稳市场，稳妥实施房地产长效机制方案；优租赁，构建规范化、专业化住房租赁市场；重保障，完善住房保障体系和人才安居体系；提品质，全面提升住房开发建设和管理水平。

1、目标提高。“十四五”期间，广州计划加大住房供应量。

新增新建商品住房供应力争达到65万套。力争筹建政策性住房66万套

到2025年，广州市城市居民人均住房建筑面积力争达到36平方米。

大家都知道。“十三五”期间，广州每年新建商品房的供应量和成交量大约是每年10万套左右。“十四五”是明显提高了指标，尽管文件中用了多次“力争”的字眼。

2、强调了政策性住房的供应。

“十四五”期间，广州政策性住房与商品住房的比例基本为1:1。政策性住房的供应总量计划达到66万套之多。包括，筹建公共租赁住房3万套，保障性租赁住房（含人才公寓）60万套，共有产权住房3万套。

3、土地供应的保障以及土地出让新规则

十四五期间，力争新增供应用于商品住房和政策性住房（不含复建安置房）建设的住宅用地不少于 2208 公顷，其中商品住房用地不少于2000公顷，政策性住房（不含复建安置房）用地不少于208公顷。

单列租赁住房用地计划，逐步增大政策性住房用地在住房用地中的比例，广州市住房发展“十四五”规划力争不少于20%，其中年度商品住宅用地公开出让配建政策性住房的总建筑面积占年度商品住宅用地公开出让项目规划住宅总建筑面积的比例原则上不少于 10%，轨道交通站点周边、重点功能片区、产业集聚区等交通便利、人口密集的适合配建区域应提高配建比例。

合理安排供地节奏，加大用地供后监管。对商品住房消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

4、“十四五”期间广州住房建设的主要任务，是稳市场（稳地价、稳房价、稳预期）、优租赁、重保障、提品质。健全住房与土地、金融、财税政策的联动机制

5、建立城市更新与住房供应联动机制，有效增加供应。到2025年，基本完成2000年底前建成的需改造老旧小区改造任务。

力争到2025年底，纳入城市更新三年实施计划的83条城中村基本完成回迁安置房建设，其余100条城中村回迁安置房开工建设。

6、广州住房发展“十四五”规划带来的影响

这是大家非常关心的问题。

(1)5年供应65万套新建商品房，66万套政策性住房，满足和解决300万人的住房问题。这是超常规的数字。对商品房市场的发展和预期将产生重大影响。也将有力缓解广州住房的供求矛盾。

在这样规模巨大的供应量下，广州的地价、房价将难有大涨的机会。

(2) 广州市住房发展“十四五”规划的目标能否实现，主要取决于两点：

第一，土地供应能否完成2208公顷的指标。土地的收储和出让，是否能如期完成。

第二，城市更新项目能否如期推进，尤其是83条城中村的改造。未来5年，广州住房供应的很大一部分将来自城市更新。建立城市更新与住房供应联动机制，有效增加供应，是管理部门的初衷。为保证这一点，广州“十四五”期间的城市更新政策将维持宽松。

(3)广州的租赁性住房市场将发生巨大改变。“十四五”期间，广州政策性住房的供应总量计划达到66万套之多。包括，筹建公共租赁住房3万套，保障性租赁住房（含人才公寓）60万套，共有产权住房3万套。

“十四五”期间，广州不但将“稳地价、稳房价、稳预期”，还将“稳租金”。

广州长租公寓的生意不会更好做，只会更难做。