小城大盘开发探索
——贵港盛世名门项目策划与销售评析
近年来，全国房地产遍地开发。房地产开发逐渐向二三线城市转移。城市人口50万、占地300来亩的房地产项目成了二三线城市的主导项目。
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司2003年在广西贵港市就成功策划了这样一个“小城大盘“项目——盛世名门，并成为贵港房地产的典范。
策划精髓：
- 盛世之都，名门之选
- 纯生态贵族府邸
- 广西首个中国人居环境建设金牌试点项目
- 贵港第一品牌，第一期销售创造排队认购奇迹
- 第一期就比贵港原最高楼价高15%，第二期再提高15，仍然是最畅销的楼盘
- “生态豪宅，文化大宅，名门首选”的生活理念深入人心。
- 贵港品牌认知度超过90%，品牌美誉度超70%。
一、项目基本情况
1、项目区位与规模
项目位于贵港市港北新区，东面紧临贵港的市府广场，南面为当时贵港市最大的安居房小区荷城新苑。
港北新区为未来城市政治、居住、文化中心。周边集中了贵港的市政府大楼、移动大楼、邮政大楼等政府、企业办公楼。占地近千亩的市府广场集休闲、娱乐等功能于一体。荷城新苑、甘化新城、世纪花园、德宝花园等商住房地产项目的开发入住，为区域带来了一定的人气及消费力。而区域商业、文化、医疗、教育配套也正在完善当中。
项目占地近300亩，形状方正，地势平坦，道路通达性极好。
2、项目优劣势分析
1、项目优势：
（1）规模优势
（2）开发商品牌优势
（3）区位优势
（4）景观优势
2、项目劣势：
（1）位处新区、现状配套不齐全
（2）公共交通不便
（3）城市消费力和房地产开发水平低
3、项目面临的市场环境
贵港市消费水平还比较低，项目市场容量有限。贵港市为内地典型房地产发展起步晚，发展速度快的地区之一，随着珠三角等房地产前沿地带先进的产品质量、营销理念的引入，贵港市房地产势必用短短几年时间走完整个房地产发展的历程。而因消费力的局限性，会导致“物超所值”。
二、项目策划篇
1、项目定位思路
项目总体功能定位以住宅为主，商业为辅。鉴于市场竞争日趋激烈，贵港市新的房地产开发项目在产品品质、市场营销等方面较以前均有很大提升，因此，在竞争中取胜就应最大发挥项目的优势，利用项目位置好、景观条件好、区位未来发展前景好的特点，营造自身独特的竞争优势，以强者越强的姿态在市场竞争中取胜，建议在市场定位时采用差异化竞争策略，并利用项目位置、资源等优势，以强势策略切入市场。
2、项目定位
盛世名门——贵港首席高品质可持续发展的健康生态型高尚住区（ESD社区）。
以突出的生态健康理念，打造贵港“第五代住宅”高尚住区。使之成为贵港市的居住典范、城市名片。
建设“六个一流”
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一流的开发理念 |
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一流的文化内涵 |
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⊕贵港第一流的住宅小区 |
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⊕生态形健康示范工程 |
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一流的规划设计 |
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⊕开发理念领先的精品小区 |
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一流的园林景观 |
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一流的建筑质量 |
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一流的物业管理 |
3、项目规划
1、总体规划
2、建筑规划
3、园林规划
二、项目销售篇
1、售楼部
2、展示
四、结束语
在二三线城市房地产逐步兴起的进程中，“小城大盘“开发策划受到当地消费力低、产品创新快等双因素的制约。如何打造当地的楼盘典范？如何为开发商创造一定的利润？如何引导当地房地产前进？如何尊重地方生活习惯？如何维持地方建筑特色？是任重而道远的工作，广州市同创卓越房地产投资有限公司对类似案例积累了丰富的策划销售经验。
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