城市更新迎来转折
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

8月10日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》。

这是一个针对城市更新发展的约束性文件。文件（虽然目前还是征求意见稿）的出台，意味着城市更新进入转折点。

文件中，有4点令人瞩目：

1、严格控制大规模拆除。除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

2、严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。

3、严格控制大规模搬迁。不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系。

4、不沿用过度房地产化的开发建设方式，片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式。

整份文件的指导思想很清晰：城市更新不能过度房地产化，拆除，新建都有了量化指标限制。城市更新不能完全以经济利益优先。

1、城市更新是一项政策性很强的工作。征求意见稿的出台，意味着城市更新不能再“为所欲为”。影响巨大。

2、众所周知，城市更新的动力来自房地产开发，收益也来自房地产开发。依靠经营模式，而不是开发模式去搞城市更新，是否具有普遍可行性？还有待时间来回答。

3、至少在短期内，未批复的城市更新项目，将面临新政策的调控。

这令人想起广东人常说的一句话：过了海就是神仙。

2021年，整个大湾区的房地产圈，见了面，都是谈“旧改”，都是谈“城市更新”。最终，“过了海”的项目，还是少数。

做房地产开发，时机很重要，政策也很重要。

4、最后说一句，城市更新遍地开花，无序推进，后果难以预料。管理部门提前作出防范，有利于城市更新的稳妥推进。