监管时代的规则改变

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

一

近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》。

这是一份重磅文件。

被称为“双减”的这份文件，内容很多。深受教育重压的很多家长，会拍手称快。

教育培训机构就笑不出来了。

文件明确“各地不再审批新的面向义务教育阶段学生的学科类校外培训机构，现有学科类培训机构统一登记为非营利性机构。对原备案的线上学科类培训机构，改为审批制。”“学科类培训机构一律不得上市融资，严禁资本化运作”。“上市公司不得通过股票市场融资投资学科类培训机构，不得通过发行股份或支付现金等方式购买学科类培训机构资产”……

文件传出当日，7月23日美股收盘，教育行业三巨头股价均出现暴跌。好未来暴跌70.76%，高途暴跌63.26%，新东方暴跌54.22%。

消息来得很突然。比中国乒乓球队丢奥运金牌还令人意外。

这个规则的重大改变，意味着义务教育阶段的课外培训，将受到彻底的“封杀“。

原来“欣欣向荣“的课外培训机构，彻底凉了。

2021年，就是个规则改变年。

二

7月26日，网上有消息称，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这一比例限制，不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

这消息倘被证实，将对下半年的土地市场和房地产市场产生重大影响。

1、房企买地规模限制，与销售金额挂钩，是房地产调控升级的表现。

在过去几年，房企当年买地金额，超过当年房地产销售金额的案例，并不罕见。

这类型企业，特别容易出现资金断裂。

为防止房地产泡沫化，金融化，对房地产买地规模进行限制，在当前阶段，有必要性，抓住了关键点。

2、当前龙头房地产企业的项目开发，大多通过项目公司来运作。项目公司的股权较为复杂。

要对一家龙头房地产业企业的买地金额进行总体控制，并不是一件容易的事情。

3、控制了企业的买地金额和买地规模，相当于控制住了开发规模量。

房地产企业通过高负债，高周转，实现弯道超车，超常规发展的时代，一去不复返了。

4、下半年的土地市场和商品房市场将产生重大改变。