深圳加大居住用地供应政策的九个看点

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

7月9日上午，深圳市规划和自然资源局发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿）意见的通告。

这份文件看点很多。

按照第七次人口普查的数据，深圳常住人口达到1756万人，过去10年人口增长达到713万人。

按照规划，到2035年，深圳规划常住人口1900万人，实际管理服务人口2300万人，建设用地规模控制在1105平方公里以内，建成具有全球影响力的创新创业创意之都和全民共享的和美宜居幸福家园，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例。

对应这些数据和指标，可以看到深圳住房发展面临两大难点:第一，人口增长太快。第二，可开发土地资源不足。

在这个阶段，深圳居住用地政策的调整势在必行。

1、目标。

2035年深圳市的目标是：常住人口人均住房面积达到40平方米以上，年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%。规划新增各类住房200万套以上，公共住房占比不低于60%。

深圳定的居住标准并不低，常住人口人均住房面积达到40平方米以上。未来房地产税开征，是否也要参照这个标准？

2、用地规模。

确保“十四五”期间整备居住潜力用地不少于10平方公里，2021-2023年内整备的居住潜力用地不少于7平方公里。

深圳土地资源不足，表现得特别明显。缺乏增量，只能在存量上作文章。

3、优化用地结构和提高容积率。

——优化城市更新、土地整备、旧住宅区改造等存量土地开发政策，调整用地结构，提高居住用地比例。

——适当提高都市核心区及各综合性服务中心地区居住用地比例。

——鼓励在已建、在建及已纳入近期建设规划的轨道站点500米范围内实施以居住为主的综合开发。

——位于密度二、三区的新供应商品住房和公共住房建设项目，容积率可按密度一区居住用地容积率上限执行。位于密度三区、规划尚未批准的城市更新及土地整备利益统筹项目，居住地块容积率上限可按密度一区容积率上限规定执行。

4、科学合理、分类分批将储备土地中的发展备用地、商业用地等调整为居住用地。

在不影响城市韧性前提下，可对不符合城市发展需求的各类控制线进行优化，释放用地潜力增加居住用地供给。

进一步优化规划调整程序，新供应商品住房涉及法定图则调整的，由市规划和自然资源局统一启动报批；公共住房涉及法定图则调整的，由市规划和自然资源局派出机构直接审批。

5、促进留用土地开发建设。

土地整备留用地原则上优先安排居住用途。

已核发用地批复但尚未签订土地使用权出让合同的土地整备留用地，可申请将非居住用地调整为居住用地或提高居住用地开发强度

6、引导未批规划更新项目建设住宅。

城市更新单元规划尚未批准的项目（含尚未列入城市更新单元计划的项目，小地块城市更新项目除外），可按以下规定增加住房供应：

（一）计划公告更新方向以居住为主或本措施施行前的法定图则的主导功能为居住的（居住用地占比超过50%），除无偿移交政府的用地外，城市更新单元规划确定的开发建设用地可规划为居住用地，并按现行政策配建公共住房，无须调整更新单元计划和法定图则。

（二）计划公告更新方向以商业为主或法定图则的主导功能为商业的，可将更新方向调整为居住（公共住房为主）后，按照现行规则确定单元规划容积。

7、引导已批规划更新项目建设住宅。

更新单元规划已经批准但尚未签订土地使用权出让合同的城市更新项目（小地块城市更新项目除外），可按以下规定增加住房供应：

（一）在保持原批准规划容积不变的前提下，可将已批商业建筑面积全部或部分调整为出售的公共住房。

（二）位于已建、在建及已纳入近期建设规划的轨道站点500米范围内的项目，可按规定修改规划（含项目原更新方向未包含居住功能的，可调整增加居住更新方向）增加住宅建筑面积，增加的住宅建筑面积全部用于建设出售的公共住房。

8、加快推进城中村改造。鼓励符合条件的旧住宅区成片统筹改造。

9、着力释放存量用房潜力。

探索企事业单位持有的自有住房（不包括政策性住房及全年期自持的租赁商品住房）建成后补缴地价转为公共住房或市场商品住房。

纵观深圳加大居住用地供应新政的九个看点，我们可以得出如下几个结论：

第一， 深圳为加大居住用地供应，可谓是全方位，立体式进行了政策调整。从土地供应结构、商改住，城市更新政策、留用地政策，存量房潜力挖掘等方面，进行了重大政策改变。

第二，在新政下，深圳的城市更新项目、留用地项目和轨道交通站点500米范围内的铁路TOD项目，获得重大机会。毕竟，深圳的居住用地更值钱。

第三，深圳的商改住，正式拉开大规模调整的帷幕。深圳的居住用地紧张，住宅供不应求，商业商务建筑面积又存在大量空置。政策调整，是一种现实的选择。

第四，深圳的住房规划是个远期规划，目标做到2035年。希望深圳的住房政策，也是长期政策。减少短期行为，多做长期行为。

新发展阶段，中心城市的住房建设应该如何走？

深圳的探索还在继续。