限地价,限房价的“双限”土地出让方式存在三大弊端
赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)
22城的土地集中出让继续进行中。
本周的主角是苏州、合肥、郑州等热点二线城市。
6月2日,苏州结束了为期三天的首轮集中供地。三天共出让32幅土地,总成交金额434亿元。这批地块溢价率不高,最高的一块仅为14.97%。
6月3日,合肥和郑州同时出让土地。
合肥首次集中供地,成交14宗地块,总成交面积1304.6亩,总成交金额约164.22亿元。
6月3日,郑州首次集中供地49宗,其中,住宅用地46宗,商业用地1宗,商住混合用地2宗,总占地面积约226万㎡,起始价约374亿元。最终成交总价约414亿元。总体溢价率不高。49宗土地中,只有5块有溢价,其他均以底价成交。
22城的土地集中出让,已经“赛程过半”。
这种全新的土地出让方式,属于新规则、新游戏,有很多需要总结的地方。
2021年,土地集中出让,各地城市政府为了“稳地价、稳房价、稳预期”,刻意对成交地价进行了限制,造成土地总体溢价率不高。
在令人眼花缭乱的“限地价、限房价、竞配建、摇号”等土地拍卖方式下,各地城市政府似乎达到了目的。
然而,我们必须指出的是,当前的土地出让规则,仍有继续完善的必要。尤其是实行限地价,限房价的“双限”竞价的地块,弊端尽显:
1、 限房价,可能引发未来一手房价和二手房价倒挂。2021年上半年,上海、杭州等地的楼盘“万人摇”,深圳楼盘的“代持打新”,就是最好的说明。未来潜伏的麻烦更大。
2、 限地价,限房价,客观上限制了开发商利润。有可能造成开发商“节衣缩食”做项目,工程质量堪忧。
3、 限地价,限房价的“双限”,影响了土地出让金的收益。城市政府的收益减少了。更令人无奈的是,这部分让渡收益,最终转换成了“万人摇”追逐的标的。楼市将被激发得更为亢奋。
这一切,都与土地出让的初衷背道而驰。
限地价,限房价的“双限”土地出让方式,需要慎重采用。
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