“马甲围地”的背后：值得商榷的“土地摇号”

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

5月31日起，苏州将出让32宗地，起拍总价406亿。令人关注的是，5月21日苏州市自然资源规划局官网发布《关于严格落实竞买要求的通告》文件，重申严禁开发商用马甲抢地。

文件规定：竞买人、竞买人直接绝对控股的子公司不得参与同一商住或住宅地块竞买；由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买。

违规的成本很高：违规参与竞买的认定为失信行为人，3年内不能参加苏州土拍；违规参与竞买的竞得人，取消竞得资格，不退保证金，并保留要求其赔偿该地块组织网上挂牌出让支出的全部费用的权利。

苏州出台文件限制“马甲”，有两个背景：

（一）、3月17日苏州土地出让中，曾出现了数量夸张的“马甲围地”的异常现象。甪直地块最后由多达249家房企马甲参与一次性报价，最终由碧桂园竞得。　成交总价9.70亿，成交楼面价12876元/㎡　溢价率12.95%。相城太平10号地块最后有126个房企马甲参与报价，最终被旭辉竞得，溢价率14.26%。

（二）、从4月份开始，全国重点城市集中供地潮中，“马甲围地”现象频频发生。

4月底，广州土地集中出让。黄埔黄陂地块，有华润、龙湖、中交、中海、越秀、天健集团、龙光等34家房企，出动超320个马甲参与摇号。光保证金就近1300亿。根据媒体报道，中海地产出动了60个马甲，而幸运中标的深振业有6个马甲。

1、“马甲”围地，属于公开的土地“围标”，当然无公平可言。影响也相当负面。开发商出动了如此庞大的“马甲”来围地，说明了各地土地出让规则仍有待完善。

合肥早在2016年就出台了有关规定，禁止“马甲围地”。无锡市在3月5日出台了相关规定，杜绝了“马甲”围地的做法，否则一年内禁入无锡市场。

苏州最新出台的文件，在规则上打了补丁。

2、有了相关文件的规定，就能杜绝“马甲围地”吗？

当然不能。

“马甲围地”的背后，是土地出让规则改变后出现的问题。

按照以往“价高者得”的规则，一点问题都没有。

但在“稳地价、稳房价、稳预期”的特殊阶段，各地城市制定了土地出让的最高报价，然后在“竞配建”或“竞房价”后，直接进入摇号。

摇号，意味着摇到就会获得相应的利益空间。为了利益，开发商不惜动用上千亿的保证金，不惜套用几十个马甲。这都是摇号规则惹的祸。

从这方面看，要杜绝“马甲围地”，真正要做的事情，不是出台多少个禁止马甲的文件，而是要彻底改变“摇号”的规则。

3、2021年的房地产市场，“摇号”泛滥。

上海、深圳、杭州、南京等地频频出现“摇号”卖房。

“万人摇”除了说明楼市火热，更说明了楼价被扭曲后反常的市场现象。

土地市场的“马甲围地”，根源也在于土地价格被人为扭曲。摇号出让，等于无奈的地价折让。但是迄今，没有人质疑其合理性和合法性。

摇号，本身似乎是公平的。每次彩票摇出的号码，都获得了公众的认可。

但在土地市场和房产市场， “摇号”却是另一番味道。