从人口地图看广东房地产的机遇

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

5月15日，广东省统计局公布了第七次全国人口普查公报。

2020年11月1日零时，广东常住人口达1.26亿人，连续第14年全国第一。过去10年，全省常住人口增加2170万人，增长20.81%，平均每年新增217万。

一、以下几个指标。值得我们高度关注：

1、     广东常住人口的增加，得益于外省人口的流入。全省常住人口中，外省流入人口达2962.21万人，比2010年增加812.34万人。过去10年，广东省外户籍净迁入人口达312.02万人。

伴随着珠三角城市户籍的放开，未来几年省外户籍迁入的数量，还将增加。

2、     广东城镇化率已经达到74.15%。比全国63.89%的水平高10个百分点。

广东地区高速城镇化的阶段，已经基本结束。未来人口的增加，将主要源于产业集聚和中心城市人口的集聚。

3、     广东地区人口结构更年轻。60岁以上人口比例为12.35%，65岁以上人口比重为8.58%，比全国平均水平低6.35个百分点。

在广东城市中，人口最年轻的城市是深圳（60岁以上的人口占5.36%）、东莞（60岁以上人口占5.47%）。

广州也比预期的年轻（60岁以上人口占11.41%，原来官方数据为18%）。

 二、从人口地图，看广东房地产的机遇：

1、深圳仍将是广东房地产需求最旺盛的城市。过去10年，深圳常住人口增加714万人，占全省同期增量2171万的1/3。

北上广深四大一线城市中，深圳常住人口的增加遥遥领先。

未来几年，深圳都市圈的外溢需求，是广东房地产市场最大的机会之一。

2、东莞：广东房地产的现实黑马。

第七次人口普查的数据显示，东莞常住人口总量达到1047万人，成为广东第三个人口过千万的城市。

东莞在过去10年增加了225万人。这点令人意外。产业转型升级后，东莞的劳动密集型产业，一度受到挑战。

很多人对东莞产业、人口的增长和房地产未来缺乏信心。

然而，现实的数据，是东莞产业不断升级，经济发展平稳，人口过千万，人口结构年轻（60岁以上人口占比仅为5.47%）。东莞房地产在2020年涨幅居于全省前列。

未来几年，伴随着东莞全域进入深圳都市圈范围，东莞的房地产将更具升值潜力。

3、广佛地区，大有潜力。

过去10年，广州、佛山、惠州、中山常住人口分别增加598万人、230万人、145万人、130万人。

珠三角城市的经济活力，在人口增加这个指标上，得到充分的体现。

伴随着户籍制度的改革，未来珠三角地区将有更多省外人才进入。

广州和佛山将成为一个超级大城市。广州都市圈的房地产市场，将成为广东房地产市场的主力。

短期看，广佛地区的三旧改造项目，是令人瞩目的投资机会。

4、6个人口流出城市，未来的房地产市场将分化。

在广东21个地市中，过去10年有6座城市的人口呈流出状态。

过去10年，湛江的人口减少了1.2万人，揭阳的人口减少了近30万人，梅州的人口减少了36.7万人，河源的人口减少了11.5万人，汕尾的人口减少了19.7万人，潮州的人口减少了10.1万人。

人口流出城市的房地产市场，相对偏弱。

刚需市场，存在短期阶段性机会。

从长期看，人口流出城市，并不适合做长线大型项目。

值得关注的是，汕头和湛江，在“十四五”期间，定位为广东东西两翼的省域副中心城市。汕头和湛江的房地产会否迎来发展的大机遇？业界可以抱有期望。