土地集中出让：达到的三个目标和未达到的三个目标

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

5月10日至11日，北京市首批商品住宅用地集中出让。共出让了30宗地块，总规划建筑面积约345万平方米，土地出让总价约1110亿元人民币。

从4月26日到27日广州首次集中供地开始，迄今已经有广州、重庆、无锡、长春、沈阳、杭州、北京等7城实施了集中土地出让。

从结果看，三个目标达到了：

1、     给公众和市场传递了土地大量集中供应，未来住宅将有可靠供应的信息，稳定了市场预期。

2、     打破了头部龙头房企对土地资源的垄断。7城的土地成交分布较广，更不乏外来开发商通过土地拍卖进入了新城市。

3、建立了地价和房价的联动机制，限制了“地王”的出现。7城中，普遍采用了限地价竞配建+摇号，或者限地价竞房价的方式。北京首次引入了房屋销售价格引导机制，要求开发企业在土地竞买环节提交《房屋销售承诺书》，作为获得竞买资格和未来办理预售许可的必要条件。

土地集中出让，还有三个目标没有达到：

1、     通过土地集中出让，让中心城市的土地市场降温的目标没有达到。

从数据看，土地市场仍火热。广州成交42宗土地，总地价906亿。北京出让30宗土地，总地价1110亿。杭州成交57宗，总地价1178亿。

中心城市的土地成交活跃，地价普遍有溢价。

集中供应，土地热度并未见明显降温。

2、     中小开发商有机会获得土地的目标没有达到。

7城出让的土地，基本被龙头房企和国有央企瓜分。排位50以外的房企，很少能单独获得土地。中小房企完全就没有机会。

3、     防止开发商炒作热点区域、热点地块的目标，没有达到。

作为2021年第一次土地集中供应，大家都没有经验，都在探索。

从7城土地集中出让的结果分析，可以看到热点更热，冷门的却遭遇流拍。龙头开发商利用规则漏洞，穿上“马甲”围猎热点地块的事件，更引人关注。

土地集中出让，作为一件新事物，尚有不少需要完善和改进之处。