调控下的豪宅困境：东莞瑞鹏·天玥

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

备受关注的东莞豪宅盘鹏瑞·天玥，4月初取得预售证后，风波不断。最近更是一度关闭了售楼部。

鹏瑞·天玥成为了调控下，豪宅陷入困境的一个缩影。

1、鹏瑞·天玥项目两年前公开出让，引起轰动。

地块占地面积为90580㎡，容积率上限为4.0，总计容建面362322㎡。2019年5月15日，经过激烈的竞拍，鹏瑞以23.6亿+配建16万㎡商业办公面积+自持93625㎡商业面积，以封顶价夺下南城地块。

2、瑞鹏是深圳湾一号的开发商，以打造豪宅而著称。鹏瑞·天玥公开的投资数据是50亿。商办建面占项目总计容建面的7成，住宅只占3成。项目住宅倘若不卖出“天价”，将很难回笼投资。

当市场普遍认为，鹏瑞·天玥将卖出6万元/平方米以上价格的时候，新一轮调控来了。2021年4月7日，鹏瑞·天玥5、6号住宅楼取得预售许可证，价格区间为42000元/平方米~50310元/平方米，面积段为211.9平方米~496平方米。

3、鹏瑞·天玥的困局在于：备案价格受到管制。

按照东莞当前的调控政策，对新建商品住房项目申报价格高于近期属地镇街（园区）同类在售项目申报价格或本项目前期申报价格的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案。

鹏瑞·天玥的首期，最后只申报到42000元/平方米~50310元/平方米。

4、开发商进退两难。高达50亿的投资，开发周期已经两年了，财务成本不断增加。拖下去，不是办法。

短期内要发售，只能接受远低于市场预期的价格。

5、开发商最后使出了两招：第一，首期122套全部改为“毛坯房”交楼。第二，搞双合同。

这样操作的结果，是投诉和约谈。根据媒体报道，有3位市民在东莞阳光热线问政平台上投诉，称项目要求客户签订购房合同（按备案价）和装修合同（1万元/平方米）的“双合同”，并且捆绑车位一起销售。鹏瑞地产一位王姓负责人暗中主导收取50万~100万元茶水费。

投诉的结果，是鹏瑞·天玥被当地住建局约谈，售楼部关门整顿。

开发商传统的几招化解办法，在现实面前，都失灵了。

2021年，新一轮调控背景下，豪宅物业除了市场风险外，政策风险突显。