大都市圈外的梅州：房地产的机遇与挑战

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

4月20日，参加了“2021梅州市房地产行业发展高峰论坛”，作主题演讲“都市圈发展与三、四线城市的挑战与机遇”。

1、2021年，房地产市场面临新规则、新变局、新机遇。

2021到2030年，是中国城镇化率从60.6%提升到70%的10年。

梅州城镇化率将从2021年的51.4%提高到2030年61%左右。这是一个特别的阶段。必将发生新的变化。

2021年，是房地产市场“新规则”频出的一年。房地产行业需要适应新规则，抓住新机遇。

2、“十四五”期间，中国将加快建设现代化都市圈，优化提升超大特大城市中心区功能。大都市圈的房地产，将是“十四五”期间中国房地产的代表。

3、根据《广东省国土空间规划（2020-2035）》，未来广东将加快建设珠三角世界级城市群，加快构建五个现代化都市圈（广州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂），遗憾的是，梅州在都市圈之外。

2021年，广东区域经济发展的主角是“双区建设”、“两城联动”。值得关注的是“东西两翼”。

4、“十四五”期间，中国将全力推进“交通强国”，2021年广东要加快打造“轨道上的大湾区”。梅州也将连通350公里的高铁，进入全国高铁网。这一切，将改写梅州房地产的发展格局。

5、梅州房地产市场面临的挑战

（1）大都市圈的“虹吸效应”

大都市圈的极点带动作用和虹吸效应，将会越来越显著。梅州的大型商业、商务和高端居住物业，将会持续受到冲击和影响。

（2）人口流出的影响

梅州是都市圈外的城市，典型的人口流出城市。2020年GDP仅为1208亿元，2020年常住人口438万，比2019年仅增长0.42万人口。

都市圈的产业集聚、人口集聚，还会进一步影响梅州房地产的未来。

（3）“饱和”的市场

统计局公布的数据表明，2018年梅州商品房的销售金额是266亿元，2019年为238亿元，2020年是246亿元。

梅州房地产市场出现阶段性供大于求，库存量高达4.6万套，“以价换量”成为常态。2020年经营性土地出让流拍率达10.6%。

一切都表明，市场已处于“饱和”状态。

普通的居住类产品，很难出现爆发式增长。

梅州房地产市场需要寻找新的出路。

6、梅州房地产市场的机遇和对策

（1）中心城市和大都市圈的外溢需求。尤其是深圳都市圈和广州都市圈的需求外溢。梅州房地产在产品上和营销上，都应做好准备。

（2）新型城镇化带来的机遇。

（3）乡村振兴背景下，城乡融合带来的机遇。

（4）房地产市场转型升级带来的机遇。

更具科技含量、更人文、更有特色的新业态、新空间，将是梅州房地产的出路。

（5）在大都市圈蓬勃发展的历史性阶段，圈外的梅州，在房地产发展上可作三个策略调整：

——积极调整产品结构，在未来的大市场找准自己的定位。

——积极融入都市圈，在产业圈、消费圈、文化圈中寻找新机会。

——从容发展。

2021年，梅州房地产并不是处于大发展的最佳时机。梅州房地产的“2025至2030”年更值得期待。高铁等重大基础设施建设，乡村振兴国家战略的推进等，将令梅州房地产的未来更美好。梅州拥有不可替代的绿水青山，人文底蕴深厚，土地资源一定不能透支使用，也不应提前消费。

从容发展，梅州房地产的未来将更辉煌。