关于发展租赁性住房的四点认识

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

两会后，房地产行业将如何发展。十分引人关注。

解决好大城市住房突出问题，成为房地产行业的聚焦点。两会报告中，提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”

1、     中国的都市圈和城市群，在新的发展战略下，成为产业集聚、人口汇聚的地方。以广州为例，已经连续6年常住人口增量在40万人以上。过去6年，广州新增的常住人口就增加了260万人。

在这样的背景下，大城市的住房压力越来越大。如果没有合理的住房供应体系设计，未来的压力还会更大。

2、     大城市住房难，是长期存在的突出问题。城市房地产管理部门讲了40年的“居者有其屋”，在当下，发生了一个重大转变。那就是，不再要求家家都有自有产权的物业。代之以“大力发展租赁性住房”。

在经济发展处于较低水平，房地产处于起步阶段的时候，各地城市政府把保障房建设放在重要位置。近年来，带产权出售的保障房已经基本退出，租赁性保障房的建设量和投入也普遍在下降。

广州政府2020年公开出让经营性用地收入已经超过2400亿，但用于保障房建设的量却没有同步增长。

大力发展租赁型住房，并不意味着城市政府在保障性住房建设方面的减速或退出。

在大城市楼价创历史新高的时候，光靠市场、或者光靠政府，都无法解决大城市住房的突出问题。

发展租赁性住房，一定要两条腿走路。政府在保障房方面的投入，不能降低。

3、      发展租赁性住房，解决大城市的住房难问题，令新市民、青年人等缓解住房困难，有助于人才的集聚，有利于城市竞争力的提升，有利于产业的兴旺。

中国房地产业的作用和贡献，未来要加上产业发展、人才集聚、城市经济活力提升等方面的指标。

深圳在2018年就公布了到2035年的住房发展规划，没想到2021年就要公布二手房的政府指导价。供求结构失衡、保障房数量不足、投资动力难以抑制等等因素，让深圳住房问题日见突出。

要解决大城市的住房难问题，需要长效机制，需要多层次的住房供应体系，需要一个系统的解决方案。

4、     最后说一个观点:市场化的租赁性住房，当前不是好的投资品种。

四个理由：第一，未来的租赁性住房的供应量会很大。政策支持下，产业用地、商业商务类用地，甚至集体建设用地上，都可能产生租赁性住房。

第二，在互联网和人工智能高速发展的年代，大城市对普通劳动力的需求将下降。

第三，在地价和楼价处于高位的背景下，租售比不合理，令租赁行为难有理想回报。

第四、租赁性住房竞争激烈，监管越来越严格，各类资产价格逐渐显性化。这一切，都令租赁性住房的投资者难以获得预期的回报。