价格“指导”：深圳房地产市场调控的新操作

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

春节前，消息不断。

2月8日，公安部户政管理研究中心发布的报告显示，2020年出生并已经到公安机关进行户籍登记的新生儿共1003.5万，其中男孩529.0万，占52.7%，女孩474.5万，占47.3%。上一个年份，2019年出生并已经到公安机关进行户籍登记的新生儿共1179万。这意味着，2020年新生人口，同比下降15%。

人口出生率下降，已经不是新闻。但在放开二胎生育后，人口出生率仍然出现如此大幅的下降，确实不是什么好消息。

从长期趋势看，中国房地产在未来10年将受到人口出生率的影响。房地产开发量的见顶，就在不远处。

短期看，由于城镇化的进程还在推进，人口都市化的趋势更快于预期。

未来，中国房地产的三分之二，都将在中心城市。

人口、产业、资金都在往中心城市集聚。深圳、杭州等城市，新房供应不足，人口大量增加，投资资金活跃，房地产调控（稳地价、稳房价、稳预期）的难度越来越大。

深圳2020年二手房价格上涨12%，杭州2020年频频出现“万人摇”的楼盘。

正当大家都在猜测中心城市的房地产调控路向何方的时候，2月8日，《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》发布了。

深圳在全国首次推出了二手住房成交参考价格发布机制。

文件出来后，深圳二手房市场自是一番不知所措。

其他城市的圈内人士，也强烈关注深圳。深圳由官方公布二手房成交参考价，其作用和落地执行影响等等，是大家都异常关心的问题。

1、深圳3595个住宅 小区公布指导价，是一项复杂的系统工作。这项制度的出台，说明有关部门已经准备和预谋了很长的一段时间。

2、深圳的二手房指导价格，绝对不是简单的“指导”。根据媒体报道，银行将根据指导价发放贷款。还有消息称，深圳在出台二手房参考价格制度之后还召集了5大中介企业的会议，要求中介在其平台，橱窗，网站、APP，宣传单当中的挂牌房价都不得高于参考价格。如果买家要高于参考价格买房的要签署风险告知书。

深圳这次的二手房价格管制，是动真格的。

3、深圳二手住房成交参考价格原则上一年发布一次，市场波动大时也可能会半年发布一次。这意味着，深圳的二手房价格将被冻结一年。

4、2021年，深圳在楼市调控上走出了一大步。

简单、直接，甚至有点粗暴地实行了二手房的价格“指导”，并且是覆盖全市3595个小区的二手房价格“指导”。

政府有形的手，已经紧紧掐住了市场的咽喉。

深圳这样干了，杭州、上海、北京、广州会跟着来吗？

5、说实话，深圳二手房的价格“指导”政策，来得如此突然，令信奉市场经济规则的人士不知所措。

价格指导下，短期必然会遏制投机炒作，但“价格指导”可能造成价格扭曲，对市场的负面作用也不容忽视。

这项新政的作用和影响，用不了多久，就会有结论，少则半年，多则一年。

6、这几年，无论是官方或是业内，讨论得最多的话题，是房地产市场的长效机制。

“价格指导“是否长效机制的组成部分？相信大部分人都会给出否定的答案。

遗憾的是：40年过去了，深圳城市建成了，经济发展了，产业蓬勃了，房地产市场的长效机制还没有踪影。面对楼价上涨，至今拿不出长效的应对举措。