崇明岛绿地长岛项目的命运

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

位于崇明岛上的绿地长岛项目，近日被新华社作了专题报道。报道称，早在2016年，项目的建设体量和楼宇高度就被认为违反“长江大保护”并与建设世界级生态岛的总体要求不符，但是在此后的四年里，项目仍在进行。直到今年二月份，该项目依然在建设，并且可以预定。项目有超过40栋17层的高楼，而根据崇明建设世界级生态岛的“十三五”规划，新建建筑高度原则控制在18米以下。

这个报道，提了三个问题：

1、根据规划，崇明的定位为世界级生态岛，建设和发展要坚持和落实“生态立岛”的原则，坚决不搞大开发，常住人口规模控制在70万人左右。绿地长岛项目位于崇明岛的北部，规划人口超20万人，已接近崇明建设世界级生态岛的常住人口规划数的三分之一，而占地仅是全岛面积的约1.2%。

2、 绿地长岛所在的启隆镇属“旅游度假用地”。但在这片“旅游度假用地”上，旅游项目寥寥无几，商品住宅却大规模地建设，难道是“以旅游业为名，行房地产开发之实”？

3、 项目处于生态敏感区，建筑高度却突破了18米的限制，40栋17层建筑已建成。到底是谁的责任？

官方媒体这篇报道，引起了广泛的关注。

然而，有一个细节，报道没有涉及，很容易被大家所忽视，那就是绿地长岛，虽然在崇明岛上，但并不属于上海，项目所在地是属于江苏省南通市启东市管辖。

1、     媒体报道，揭开了房地产界的一个秘密。

中心大城市的规划控制严格，土地指标难批。大型开发商就转为寻找大都市周边地区的项目，用旅游项目等名义开发房地产项目。

长岛约10平方公里，绿地长岛占了3.5平方公里。但不属于上海，而是属于江苏启东。

根据绿地集团的介绍，项目是在借鉴了纽约、温哥华等滨水宜居城市和世界各大度假海岛之后，以大融合的理念打造生态自然与休闲旅游滨水度假生活于一体的全龄段旅游度假目的地，为上海乃至整个长三角，提供一方诗意栖居的自然净土与理想港湾。项目总规划面积约2.35万亩，是绿地集团打造的集商、住、游、旅、购为一体的项目，规划有四大主题区域，包括度假区、休闲区、运动区、旅游区。

上海绿地，堂堂正正的世界500强，又是国有企业。定位如此高大上的绿地长岛，自然而然就是江苏启东的龙头重点项目了。

上海的规划控制，相对严格。启东的规划限制，却容忍了对18米限高的突破。

“一岛两制”，令人无语。

2、     官方媒体报道后，江苏启东的规划、住建等部门麻烦了。

40栋房子的钱，是个巨大的数字，不是一个“拆”字能解决的。绿地还是个国有企业，怎么弄都会造成国有资产的损失。这个锅，谁都背不起。

最后的结局，恐怕就是处分几个人，维持现状，停了后续项目。绿地长岛，将不再是原来规划的模样。后续开发风险突显。

3、     绿地长岛项目事件的爆发，再次向房地产业内提醒：突破生态红线，突破规划控制的项目，越来越不能碰了。

秦岭的别墅，海南的红树林，还有崇明岛长岛上的房子，案例已经够多了。规划批过的项目，一样可以作废。