广州旧改：高峰后的三个现实问题

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

1月21日，广州海珠区凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目经过村民代表公开投票表决，选择了合生创展作为合作企业。项目改造投资总金额高达346.67亿元，创下了广州旧村改造的一个新纪录。

康乐村、鹭江村改造项目的启动，意味着广州旧改进入了高峰期。

这个项目，圈内如此瞩目，当然是因为其代表性强。

第一，   项目总占地面积约112.71万平方米，改造范围内总建面335.94万平方米，总投资高达346亿。属于巨无霸项目。

第二，   背靠广州市区商业价值最高的专业市场——中大布匹市场，村集体和村民收入畸高。根据媒体报道，2018年，鹭江村人均分红为15.83万元；康乐村人均分红约24.44万元，

第三，   政府规划定位高。项目的大区域被定位为中大国际创新生态谷，项目所在的中大布匹市场要升级为国际纺织时尚中心。

就这三条，就足以说明项目改造的难度。

康乐村、鹭江村改造项目都能实施，说明了广州旧村改造，没有不可能的事情了。

广州旧村改造进入高峰期后，面临三个现实问题：

1、楼市供应量的有效控制和平衡。

根据统计数据，在过去的2020年，广州共有53条旧村全面改造项目签约或确定意向合作企业，总建筑面积达3956万㎡，总投资高达3034亿元。

规模庞大的旧改项目，将向市场释放出巨大的供应量。

尽管旧改项目的进度漫长，但2023年后的供应量仍值得高度关注。

管理部门需要认真平衡和控制供应量，避免房地产市场波动。

2、商业经营、产业发展和公寓的出路。

广州的大量商业、写字楼项目，本就经营艰难。未来几年，旧改项目，还将供应巨大的规模。

就连“不愁租”的公寓，未来也将面临供应量巨大的挑战。

广州旧村改造，一直以来，走的是同一模式：通过融资地块获得改造资金，通过集体物业经营获得村民长期收入的基础。

问题在于：在新的时期，普通的商业办公物业的经营前景已经发生了改变。商业经营、产业发展，变成了最现实的问题。

3、旧村改造的风险控制。

广州当前的旧村改造，属于“三高”状态下的改造：地价历史最高、楼价历史最高，改造成本历史最高。

“三高“意味着旧改的风险也处于高位。

谁都看得出，当前的旧改项目，资金投入高，对房地产市场依赖大。市场的波动，或者金融的收紧，对旧改的打击，都将是灾难性的。改造保证金，是远远不够的。

2021年，旧改项目，除了大家都看到的机会，其实也蕴藏着风险。大面积的旧改同时进行，潜伏的风险也在增大。

2021年的广州旧村改造，属于教科书式的”高风险、高回报“项目。