梧州房地产市场分析

焦凤华

一、 梧州概况

梧州市位于广西东部西江与桂江汇合处，东邻广东封开、郁南县，南接广东罗定市、信宜市，西南面与广西的容县、平南、金秀县相连，北与广西贺州市、昭平县、荔浦县接壤，毗邻粤港澳，具承东启西的地缘优势，是桂东中心城市。

梧州市总面积12588平方公里，人口302万人，据《梧州市城市总体规划（2002-2020年）》，到2010年市区人口为60－62万人，是广西第四大城市。梧州市辖三区（万秀区、蝶山区和长洲区）、三县（苍梧县、藤县和蒙山县）、一市（岑溪市）。市区位于浔、桂二江变汇入西江处，四周丘陵广布，背山临水。

梧州市具有较好的交通基础条件。从水路看，位于浔江、桂江、西江的交汇处，沿西江和桂江沿岸布置有多处货运码头，千吨级货轮可直达粤港澳。作为历史悠久的内河港口，年吞吐能力达500多万吨，是广西对外贸易的主要口岸之一；有较密集的公路网络，207、321、324国道纵横贯穿全境，南梧二级公路，广梧一级公路把梧州与南宁，广州紧密相连。

梧州市拥有的区位、交通、资源优势为经济发展提供了良好的基础条件，促进其房地产业发展。但是梧州土地资源并不宽裕，城镇建设用地紧张，洪涝与干旱等灾害频发也成为了经济发展、房地产市场发展的制约因素。

二、    梧州城市布局

梧州城区地处西江、浔江和桂江汇合的河谷之中，可供城市建设的用地较少，城区分为两大区四小片。

河东区是古城所在地，至近代是码头商埠所在地，目前是全市文化、商业中心。解放后沿着桂江、浔江和西江两岸谷地、河漫滩阶地布置了工业、仓库、码头，形成了河西区、莲花山区、钱鉴区和高旺区、塘源区。河东区商业、文化娱乐比较发达，居住人口密集，人口密度为771人／ha，居住建筑质量参差不齐，公共绿地少，居住环境较恶劣。

河西区目前是全市的政治、文化、商业新中心。莲花山区、钱鉴区、和塘源区是梧州市的工业区，高旺区是国家体训基地和高旺村的生产、生活用地。此外，西江上游离中心13公里处是苍梧县城，居住5.7万人口，是苍梧县政治、文化、经济中心。河西区是工业和居住区混染。沿江的工业区与居住相互间隔混杂，人们生活受到较大的干扰。但目前大部分工业有搬迁计划，西堤路已拓宽为生活岸线，日后将成为梧州最高尚的江景住宅区。

三、 梧州土地市场发展概况

1991年以前，梧州市属于政府行政管理土地时期。1991年起梧州实行土地有偿出让。1991年至1996年梧州市的土地均为协议出让。1997、1998年实行“有偿划拨”，有相当部分为内部交易。2004年4月梧州市第一次实行土地拍卖。

近两年梧州市的土地出让量比较大，2005年公开拍卖挂牌就出让了786亩土地，其中商住和住宅用地为668亩。668亩的房地产开发用地，若以容积率2.2粗略计算，项目全部启动，将带来近100万平方米的商品房供应量，按照梧州市近年的商品房销售速度来看，足够2年的消化量。

从土地出让的情况可以看出，未来几年梧州市政府周边区域楼盘将更加密集，竞争更激烈。

四、 梧州房地产发展概况

2000年至今，梧州市房地产每年开发完成投资额维持在6亿元左右，施工面积90-110万㎡水平。商品房销售面积（含预售）逐年上升，2001-2005年，梧州市场累计销售（含预售）了209.74万㎡商品房。

2002-2003年由于集资房价格的冲击，房价被拉低，价格出现下滑现象。2004年开始集资房数量明显减少，加上大规模的旧城改造，拆迁总量超过50万㎡，直接拉动了房地产需求，销售量和房价均有所上升，2005年商品房成交均价达到了1480元/㎡。预计未来两三年梧州市商品房销售价格将继续保持稳定上升趋势，2007年将达到1650元/㎡左右。

值得注意的是，在良好的销售情况刺激和政府政策的变化要求下（已按旧规划规范报建的项目，即多层为9层以下，15米楼距，2.4的容积率，若在2003年不动工，则需按新规划规范建设，即多层为6.5米，18米楼距，容积率为1.8），不少开发商在2003、2004年纷纷开工，施工面积增加了近30万平方米，从而使未来的供应量达到空前水平，2005年大部分楼盘进入现房销售阶段。房地产开发企业对梧州市经济及房地产的发展前景看好。

随着梧州经济发展的提速，特别是工业的发展，吸引了不少外地人口入城，促进了二手房市场的发展。2006年月均二手房交易量超过200宗，租赁市场活跃，租金水平提高较快。

五、关注梧州房地产市场发展的几个问题

1、人均收入少，购买力不足，制约房地产消费

梧州市的经济发展与省内其它主要城市（南宁、柳州、桂林）相比，仍存在较大差距，最明显的差距就是梧州城镇人均可支配收入偏低。据调查，约2/3的受访者家庭月收入低于3000元，这样也印证了目前54.33%的梧州人认为房价已过高的观点。人均收入低、低收入家庭比例大，这些直接制约了梧州房地产发展的空间和速度。

2、不断增长的房地产供应量与住房有效需求的关系

梧州的房地产市场从2001年开始慢慢发展起来，主要是当时城市中心从河东转向河西，一些政府部门的搬迁带动了部分房地产增量需求，新建商品房在居住档次上的提升，亦让不少经济上有条件的家庭产生了换房的冲动，再加上大范围的城市改造，为房地产市场创造了持续的大量需求，使得整个城市的建设被带动起来，也促进了需求的增加。

由于2003年旧城改造释放出大量的房地产消费需求，导致开发商对后期房地产市场的发展作出乐观预期，因此加大了市场供应量；而另一方面，市场需求并没有如开发商的预期那样同步提高，结果使开发量和需求量的差额有所拉大。

2004年下半年以来国家频繁出台针对房地产的调控政策，客观导致消费者产生观望态度，银行按揭门槛抬高，抑制了部分住房需求。

3、市场总体发展空间广阔

据梧州市政管理局的资料显示，目前梧州仅有5%的购房者为外地人（大部分来自梧州下辖各县市），并以购买商铺居多。可以预测，梧州房地产市场在未来几年内仍主要由本地人支撑。

到2005年末，梧州市区人口为48.04万人，按照已销售的量209.74万㎡（梧州市房地产开发管理处数据），2001－2005年梧州市人均销售面积为4.37㎡，即平均每年每人销售0.87㎡。而在2000年的时候，梧州市城镇居民人均居住面积为9.3㎡，也就是说目前梧州人均居住面积已经为13.67㎡。根据广西自治区统计局的数据，2003年广西城镇居民人均居住面积已达21.6㎡，结合梧州自身的经济实力以及在广西自治区所处的中游位置，可以判断：梧州的房地产发展还有不少发展空间。

而在建的洛湛铁路、桂梧高速、梧州新港等工程的建设，有利于完善梧州作为交通枢纽城市的吸引力，增强对周边地区的辐射力，并不断带来外来人口，从而促进房地产市场的发展。

4、房地产开发水平低，市场化观念有待提升

从城市发展的角度来看，梧州房地产目前仍处于初级发展阶段，绝大部分购房者为首次购房，其需求主要来自拆迁。而市场上的开发商也大多为土地原权属单位又或权属单位与他人合作开发，销售对象以本单位职工为主，其中部分产品推向市场，专业化运作的房地产开发商较少，开发商的建设过程不是完全市场化，开发水平较低。从2004年开始，梧州市实行土地 “招、拍、挂”，集资房建设减少，市场化和专业化程度将逐渐提高，对开发企业也提出了更高的要求。

5、产品品质急待提升

目前梧州市的房地产开发仍然处于初级阶段，大部分产品仅仅满足规划设计的要求，难以实现住房的升级换代的需求，户型设计落后，园林景观效果比较差，小区配套设施不齐全，产品缺乏创新。2006年“国六条”出台后，政府、开发商及消费者的自由度受到影响，如何借鉴发达地区的先进经验，在新政下开发适销对路的新产品，是摆在开发商面前的一大现实问题。产品品质的提升有利于提高梧州市民的住居水平，有利于促进梧州住房市场的健康发展。