投资长租公寓,非傻即骗?
赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)
1月8日,已经有较长一段时间保持低调的SOHO中国董事会主席潘石屹突然上了地产新闻榜。
原因是潘石屹对长租公寓放炮。他表示,在现在的金融环境、税收环境下,做长租公寓的主要有两类人:一类是“骗子”,一类是“傻子”。
潘石屹还说明了理由:办公楼的出租回报率超过3%,公寓的回报率大概是1%,银行的贷款利率至少是4%-5%。长租公寓的商业模式并不成立。
潘石屹说的,当然是一家之言。然而,包括万科、龙湖等大型龙头房企,仍在积极布局长租公寓。难道大家都没算好账吗?
1、投资长租公寓,短期内注定是无利可图的行当。
地价、楼价和建造成本,都处于历史高位。租金回报率不高,基本上不超过3%
企业从事房屋租赁业务,还要缴纳高达12%的房产税、增值税、企业所得税等等。
即使政策鼓励,减免或降低房地产税,出租物业的收益都不高。甚至不能覆盖房屋建造的财务成本。
2、为什么那么多企业还在布局长租公寓?
主要原因是两点:第一,政策鼓励。中央经济工作会议提出要解决好大城市住房突出问题、高度重视保障性租赁住房建设。央行也表示,要完善金融支持住房租赁政策体系。
第二,租赁房市场客户需求大。有关研究数据显示,大城市人口持续流入,将成为大趋势。到2022年,中国租赁人口将达2.45 亿。
在大城市买不起房,通过租房来解决住房问题。租赁房市场的客户需求引发了投资热潮。
3、长租公寓的未来,将取决于三点:
——城市租赁者收入水平的增加。倘经济面向好,收入水平不断提高。长租公寓将有望摆脱低回报的困局。
——房价水平。房屋租售比,当前处于一个非正常的值。租金短期上升的可能不大,未来有可能将是公寓售价的回调。
——金融支持住房租赁政策的落实。
无疑,长租公寓不是一门短期赚快钱的生意。长租公寓需要长期经营。
长租公寓要长期做下去,需要金融支持政策的落地,需要金融创新。
2021年的长租公寓,并不容易。 |