房地产贷款集中度管理制度，将促使行业继续分化

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

元旦假期，业内最热的话题，是关于房地产贷款集中度管理制度。

2020年12月31日下午，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分5档设定房地产贷款集中度管理要求。通知自2021年1月1日起实施。

该通知将银行业金融机构分为五档，第一档为中资大型银行，包括工农中建交邮储和国家开发银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。

其他4档的上限比例，逐渐缩减。到了最后的第五档村镇银行，房地产贷款占比上限为12.5%，个人住房贷款占比上限为7.5%。

这项新政的出台，被普遍认为是管理层通过约束房地产的贷款规模，来让楼市降温。

传闻已久的，对开发商“三道红线四档管理”的资管新规，还没落地。2021年，首先来的，是房地产贷款集中度管理制度。

1、     从规模上限看，2021年一类银行的指标基本能维持。房地产贷款占比上限40%，个人住房贷款占比上限32.5%。这个指标和2020年的平均数接近。

问题是，2021年开始，设定了这道红线。金融机构再也不能不受限制地发放房地产贷款了。增量时代结束了。

2、2021年，开发贷款的额度紧张，个人按揭贷款的额度也将趋紧。贷款利率LPR在2020年维持了较长时间的稳定，2021年下调也将无望。

3、房地产贷款集中度管理制度的出台，对2021年房地产市场不会产生颠覆性的影响。

主要影响在于两方面：第一，将进一步促使行业分化。贷款规模受约束后，房地产贷款无疑将进一步向龙头企业倾斜。中小房企的贷款将进一步承压。

第二，开发商常用的，通过加杠杆实现“高周转“，“上规模”和“弯道超车”，将变得越来越困难。