解读2021全国住房工作会议：三个决定未来的结论

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

2020年12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。

会议布置了2021年的工作。重点是八个方面：全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展；稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展；大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题；加大城市治理力度，推进韧性城市建设；实施乡村建设行动，提升乡村建设水平；加快发展“中国建造”，推动建筑产业转型升级；持续推进改革创新，加强法规标准体系建设；加强党的全面领导，打造高素质干部队伍。

通过分析这次会议的内容，结合日前中央经济工作会议的精神，我们可以很清晰地看到管理层对中国房地产的运作思路有较大的调整。2021年，整个行业面临重大转变：

1、    2021年，对开发商而言，不做城市更新，就意味着没有未来。

双循环发展格局下，全力实施城市更新行动，成为扩大内需的重要抓手。

城市更新进入管理层视野，主要基于三个原因：

第一，   不少大城市经过40年的快速发展，在土地利用上已经进入存量土地发展阶段，急需通过城市更新来获得新的发展空间和增长空间。

第二，   城市更新，大多是市场行为。既不会大幅增加地方政府的负债，又能有效增加投资，激活内需。

第三，   城市更新有利于城市高质量的提升和城市配套的进一步完善。

2021年，是城市更新的重要战略窗口期。

城市更新的政策力度和优惠条件，都将达到历史最佳。历史性的机遇，值得去把握。

2、人口流入的大城市，仍是中国房地产的主战场。

大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。这个提法和日前中央工作会议的提法一样。

有关部门已经意识到，大城市人口的流入和产业的集聚，是必然的趋势。取消大城市入户限制后，大城市的住房问题将变得更突出。

增加土地供应，增加住房供应，在以往是行之有效的办法。但中心城市的楼价飙升到当前的高度后，为了全面解决住房问题，有关部门选择了大力发展租赁房市场。

无论如何，2021年中国房地产市场的主战场，仍然在大城市。房地产开发的机会，也集中在大城市。

3、长租公寓，还有市场化的租赁性住房，将变得无利可图。

做长租公寓的人要哭了。

经历了艰难的2020年后，2021年管理层再次强调“重点发展政策性租赁住房”。这意味着：未来政策性的租赁性住房的供应将大幅增加。

再考虑到农村集体建设用地未来的入市，可建租赁性住房。闲置的商业商务物业，可改建租赁性住房。国有历史性用地，鼓励做租赁性住房……..

多渠道供应的结果，将令市场化运作的长租公寓等租赁性物业，在未来变得无利可图。