焦凤华

 

桂林地处西部的位置，在全国房地产的建设中属起步较晚的一个地区。虽然桂林房地产市场起步相对较晚，但是也正因此使得桂林有机会学习一些先进地区房地产市场发展的经验，从而避免了过热、畸形化发展的不良态势，一直持续到今天。

 

桂林市在大规模的城市建设中，地方政府始终注意桂林市房地产的有序发展，有力调控城市发展总量和规模。桂林虽然一直在积极地进行城市建设，但是年总开发量一直控制在200万平米左右，避免了投资过热的情况。

 

据桂林市投资促进局资料显示，2006年1-7月，桂林市新签内资投资额已突破155亿元，外资到位资金同比增长450%。广东、北京、浙江、福建、湖南五省市占区外项目到位资金的六成，集中投资制作业、房地产业、旅游景区等。

 

2006年上半年桂林市房地产销售面积接近50万平方米，与去年销售面积基本持平；预售房屋登记接近50万平方米。

 

2006年上半年，桂林市住宅成交均价为2775元/平方米，同比上涨3.7%。其中多层住宅成交均价2479元/平方米，高层住宅成交均价3106元/平方米，二手房成交均价为3112元/平方米。

 

桂林市北区和南区楼盘是多层住宅销售的主力军，北区楼盘以前大多以价格优势著称，而生活便利一直是南区的楼盘的突出卖点，但由于近期陆续推出的新盘品质提升较大，使价格随之走高。拉动高层住宅上涨的动力来源于东区的楼盘。东区配套设施完善，景观资源丰富，加上桂林市民对高层电梯住宅订可度的进一步提高，为楼价上升提供了空间。

 

桂林“十一五”规划，提出“到2010年，桂林建设成为实现科技跨越发展的现代化国际旅游名城和中国最佳人居城市之一”。桂林房地产的发展任重道远。

 

 

桂林市内目前在售楼盘主要集中在以下五个区域：

 

 

桂林市中心片区主要是秀峰区一带，是桂林市目前较为繁华中心区域，这里一直是桂林的居住、商业、商务中心，可以说是桂林的“老城区”，目前此区域城市化程度相当高，高楼密集，商业氛围浓厚，但市容不是十分好，与旅游城市格格不入。作为桂林市的中心片区，这里城市建设各方面都比较完善，也是居住密集最大的一个区域。

 

由于中心片区发展速度快，当初也没有很好地规划，所以目前布局有些混乱，区域内难以找到一块大规模的地块作房地产开发，所以此区域的房地产项目都是占地面积较小的项目，数量相当有限，康桥半岛是典型代表。由于此区域为市中心区，所以也是均价最高的区域，平均价格在4000元/平方米以上。随着土地供应量的逐渐减少，此区域的土地资源愈加短缺，开发项目会逐渐减少，而价格将会继续看涨。

 

 

桂林市东片区（漓江以东）主要是指七星区，这里是十多年来桂林市政府较为重点发展的区域，目前城市建设已比较完整。这里拥有众多的企业、住宅小区、购物中心、市政配套等，是一个发展水平较高的区域。

 

目前这一片区楼盘数量较大，现在在售的楼盘将近20个，规模由小型到中型，一般较少有大型楼盘，80亩的碧水康城已算是大盘，均价在3000元/平方米以上。由于各种市政、配套、交通等都比较成熟，所以销售速度相对较快。估计在今后的几年来房地产发展依然表现出强劲的势头。

 

 

桂林市西区主要指临桂。临桂是桂林市政府重点规划发展的区域，将发展为桂林的新城，市政府将在近年内迁入，临近两江机场高速路出口，是城市发展的主方向。但市政配套尚待完善。

 

临桂是桂林别墅盘最为集中的区域，代表有1300亩的山水凤凰城、512亩的麒麟湾、600余亩的九里香堤等。但其劣势在于缺乏自然水系，周边有几家水泥厂，对环境造成一定影响。由于城市规划的积极影响尚未显现，临桂区域的房价上升缓慢，与配套完善、成熟繁华的市区楼盘有较大差距,别墅价格在2500－3200元/㎡，普通住宅均价1700元/㎡左右。

 

 

桂林市南片区是从象山区以南至雁山区，由于市政府的控制，是一直未大规模开发的地区。雁山中段至市区中心与临桂别墅区、桂磨公路别墅区至市区中心的路程相同，土地平坦，沿线桂阳公路是至阳朔风景区的主要干道，市政府将该片区规划为旅游、文化、教育产业园，多个旅游观光景区的开发以及大学城的建设集中在这一区域。目前，市内几所大学将相继迁往雁山区。

 

目前，除靠近市区范围有安厦世纪城等部分楼盘外，雁山区的房地产几乎是一片空白，区域人气不足，市政配套极其缺乏，刚刚开通5路直达公交车，交通主要以自驾车及过路车为主。

 

 

桂林市北片区主要是叠彩区以北至八里街开发区，是桂林市北边城郊结合部的区域，这里临近市中心约3公里，由中山路相连贯。目前该区域居住氛围较为浓厚，在叠彩区一带价格较高，品质相对较好。至八里街则档次不高，商业以批发性专业市场为主，零售业较差，由于并非是政府重点发展区域，市政方面建设相对落后。

 

与市东片区的快速发展相反，目前市北片区发展相对滞后。房地产发展也比其他区域落后，在售项目的均价在1000-2000元/平方米左右。随着政府新重点区域摆在临桂和雁山，市北片区再一次被“抛弃”，今后几年发展也难有起色。

 

 

 

近年来，随着市中心区土地的稀缺，已无太多可建的项目，东区与西区成为扩张重点。

 

市中心区是老城区及传统的商业中心，加上桂林市民眷恋老城区的心理因素，最高价的楼盘多聚集于此。东区即七星区与市中心区近一江之隔，配套成熟完善，人气旺盛，重点发展为中央居住区与文化教育区，亦成为高价盘集中的区域。尤其是漓江两岸的楼盘，拥有全市最高昂的价格，高涨不下，并以开发大户型居多。市中心区与东区楼盘共同的特点一是项目规模小，几十亩就算是大盘。

 

2003年，市区西面的临桂县划归桂林市区版图，定位为桂林新城，市政府新址所在地，区域价值极大提升，从而大盘云集，少则几百亩，多则上千亩，以别墅项目为主，是桂林名副其实的别墅区。但目前规划的积极影响尚未明显显现，房价一直未能攀升。

 

北区八里街一带由于工业较多，且不是城市发展的重点方向，建设楼盘虽多，品质却普遍不高，是桂林市中低价楼盘的聚集地。

 

南区尚未得到有力开发，尤其雁山区一带，几乎是一片空白，配套设施极其缺乏，人气不足。但其区域面积大，土地资源丰富，适宜建大型项目，并是桂林市通往阳朔的必经之地，被政府规划为旅游、文教产业园，教育产业园已有桂林旅专、广西师大、桂林工学院、广西艺术学院分院等再建或待建，近期将启动光大高尔夫俱乐部等多个旅游休闲项目，是城市发展的又一个理想空间。

 

 

区域	竞争优势	竞争劣势
市中心区	传统商业中心，历史悠久、市政配套齐全，交通便利，人气旺盛。拥有两江四湖的资源，无可比拟	城市中心可供发展的土地少，区域面积小，可供应量少，旧城区改造发展旅游和商业为主，不利于日常生活居住。
东区	具有中央居住区、文化教育区，配套设施、居住氛围都较为成熟，离市中心区近，人文环境好，并能享受漓江资源	缺乏成片土地，不适宜建大规模项目。
西区	定位为桂林新城，是城市发展的重点区域，市政府新址所在地，会带动周边市政设施的建设，土地储备多	离市区远，自然环境一般，目前配套缺乏，规划的有利影响未显现，市民的认可度还不是很高
南区	区域面积大，可开发土地资源丰富，为桂林到阳朔的必经之地，是政府即将重点启动的区域	离市区较远，发展历史短，共建配套尚极其缺乏，缺乏深厚的人文环境，自然环境欠佳，难以吸引老城区居民在此置业。
北区	重点建设商贸物流中心，外来人口、投资者增多，拉动消费需求	不是城市发展的重点，配套较差，形象欠佳，是“低档住宅区”的代名词

 

 

1、桂林市中心区可供开发的土地少，发展趋于饱和，向外扩张，侧重东西，启动南区。

 

2、东区为中央居住区、文化教育区，建设高档楼盘；西区为未来行政中心，建设高档别墅区；北区发展商贸物流，以中低价楼盘为主；南区建设已列入政府议程，发展旅游、休闲、文化、教育产业。

 

3、南区存在离市区较远的劣势，但其土地资源丰富，是桂林通往阳朔的枢纽，教育产业园已再建，多个旅游休闲项目即将启动，是城市扩张的理想空间，宜先启动旅游休闲项目，后带动房地产的发展。

 

 

 

1、新政下，房地产业游戏规则改变带来的影响。“国六条”后，楼价跟地价套型等的限制，使政府、开发商、消费者三者的自由度受到限制。新形势下，如何塑造桂林房地产的竞争力成为新的课题。

 

2、消费观念的转变对楼市的影响。基于市场的反馈，桂林市民的消费观念现在处于快速转变时期。既有目标户型的转变（从大户型向小户型）；又有购买决策的转变（买家会根据自己的实际需要和经济实力，由买一次房住一辈子，转变为先买小户型，有条件后再更新换代），还有选择一二手楼的转变（由买一手楼转向廉租房、二手房市场）。如何应对消费者的转变是房地产开发企业必须关注的重要工作。

 

3、桂林作为一个国际性的旅游城市，不可避免地也会面临着外资进入房地产市场的问题，如何杜绝外资进入市场恶意炒房，是桂林房地产市场面临的一个重要问题。

 

4、关注旅游地产的发展。桂林发展旅游房地产具有得天独厚的优势，一是近年来市政府加大力度进行城市建设，城市面貌大为改善，而且“山水甲天下”的美誉深入人心；二是因多年的经营，桂林市已经具有一个完备的旅游网络，且有大量人员从事旅游服务这一工作，具备一个与外界交流的完善平台；三是发展旅游房地产符合桂林塑造城市品牌和进行城市建设的客观要求。目前桂林的旅游房地产仍处于起步阶段，桂林的旅游房地产要成为经济增长的助推器还需要多方的努力。