40年了，中国房地产为什么还像个长不大的孩子？

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

过去的一周，业界热议深圳“代持炒房”事件。

在这个特别的冬季，深圳出现的楼市打新，超出了很多人的想象。一个无房的名额30万，摇号中签等于赚500万。这样的“好事”，难免登上热搜。

官方表态，要在房地产调控上采取“硬壳措施”。各路专家开出了各种不同的药方。然而，冰冻三尺，非一日之寒，深圳楼市调控，只能被动地做短期行为。

深圳经济特区成立至今，已经40年了。

中国内地第一个商品房项目（广州的东湖新村）起步于1979年。算下来，中国房地产已经41岁了。

然而，2020年的中国房地产还像一个长不大的孩子。

1、有数量缺质量

如无意外，2020年将是中国房地产在数据上创新高的一年。全年投资额将突破14万亿元，销售金额将突破16万亿。

然而，在规模和利润的巨大数字掩盖下，中国房地产距离高质量发展，还有很大的距离。

中国房地产处于发展高峰期。每年销售面积高达17亿平方米。然而，全行业流行的是“高周转”，倡导的是“赚快钱”。

高质量的产品，富有地方传统文化特色的项目，高科技含量的产品，成了稀缺品。

2、缺社会责任感和历史使命感

到11月底，全国百亿房企的销售金额已经超过11万亿。有30家企业的销售金额超1000亿元。

千亿房企，在规模上很惊人，在开发效率上无与伦比。但在住宅研发、科技应用，可持续发展等等方面，龙头房企却乏善可陈。

中国房地产的龙头房企，除了赚钱这个目标，似乎还缺乏社会责任感和历史使命感。40年过去了，千亿房企，大多还是只会赚钱，没有理想的企业。难道不是一件令人悲哀的事情吗？

3、调控和摇摆的住房政策

孩子养不好，家长的责任很大。

教育孩子，采用打骂的方式，是必然失败的选择。

房地产市场出现问题，采用调控政策，只能说是权宜之计。

中国房地产的发展史，就是一部房地产调控政策的历史。

40年了，房地产调控政策的效果，大家已经看得清清楚楚。

2020年，深圳的“代持炒房”问题要得到根本的解决，不是简单地动用行政资源去核查炒房资格，在金融贷款上卡住资金口，就万事大吉了。

深圳必须在住房制度设计和住房政策上，进行重新检讨，深圳必须有稳定的住房政策，不能再摇摆了。

管理层反复强调，要建立房地产市场的长效机制。可惜的是：迄今还没有一个成功建立了房地产市场长效机制的城市。

4、愿景：快速发展后的成熟

中国房地产40年，出现了很多“想不到”：

——想不到改革开放40年，中国的高速城镇化来得如此猛烈。全国城镇化率从从1979年的18%左右，发展到2020年的60.6%。全国房地产投资额达到年14万亿元的惊人规模。

——想不到房地产金融化来的如此之快。在中国成为世界第二大经济体后，中国房地产与金融的结合进一步升级。根据央行公布的数据，2019年末 人民币房地产贷款余额就高达44.41万亿元。

深圳楼价的异动，深圳的代持炒房，背后都是资本在推动。

——想不到中国房地产行业集中度，短短时间就到达了龙头企业垄断级的水平。2020年，百强房企的市场份额将超过75%。

回头看中国房地产的40年，不是长得太慢了，而是长得太快了。

回头看中国房地产的40年，不是责任太多了，而是责任太少了。

回头看中国房地产的40年，不是政策和机制太多了，而是长效机制太少了。

40年，走了别人上百年才能走完的路，创造了人类历史的奇迹。然而，中国房地产仍难称成熟。

未来的中国房地产，需要理想，需要长效机制，更需要行稳致远的新理念。