房价、规模、利润和开发商的陷阱

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

一

9月14日，国家统计局发布2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。其中，59城新建商品住宅价格环比上涨 ，惠州涨幅最大，为1.9%。

由于新建住宅受多种因素的影响，特别是成交结构、装修标准、备案价格等因素，差异很大。二手房价格似乎更能说明城市楼价的变化。

统计局数据说明，北上广深二手房价，在8月份同时上涨。北京涨0.7%，上海涨0.8%，广州涨1.7%，深圳涨1.1%。中心城市的二手房价已经全面企稳，深圳二手房价相比一年前，上涨了15.9%。

在这样的背景下，恒大掀起的全国性的7折卖房促销活动，可以认为是特别的企业行为。

2020年最后四个月，当“打折”成为热搜词汇的时候，大家一定要保持淡定。

二

9月13日，中国平安拟入股招商蛇口，总值35.18亿元的合作终止。

今年7月，招商蛇口宣布平安资管将接受平安人寿委托，拟16.58元/股（后调整为15.77元/股）认购招商蛇口募集配套资金非公开发行的股份，认购金额为35.18亿元，该部分资金将用于支付招商蛇口收购南油集团24％股权的现金对价部分。

二个月后的9月13日，中国平安公告称，由于目前资本市场环境的变化，经平安资管与招商蛇口友好协商，双方签署非公开发行股份认购协议之终止协议，同意终止交易。

公告称双方合作终止的原因，是“目前资本市场环境的变化”。这点很有意思。

7月12日晚双方公告后，7月13日招商蛇口股价一度达到19.53元的高位。但截至9月14日收盘，招商蛇口股价已经跌至15.92元。

可能双方协议中，还有不为外界所知的条款。但招商蛇口盈利下降、股价下跌，毫无疑问是双方合作终止的主因。

招商蛇口的业绩其实在增长。2020年上半年，招商蛇口实现了1107.13亿元的签约销售，与上年同期相比增加9.41%，跻身行业前十。实现全年2500亿的目标，基本上没有问题。

问题在于，招商蛇口的规模扩大的同时，盈利在下降。2020年上半年，招商蛇口归母净利润9.13亿元，同比下降81.35％；归母扣非净利润约7.4亿元，同比下降84.68％。

盈利水平下降的原因很多。但规模增加了以后，盈利水平下降，并非只有招商蛇口一家。阳光城、中梁、泰禾等企业在急剧扩展后，盈利水平都在下降。

在过去的几年，高杠杆、高负债、高周转，已成为大型房地产开发商的常用套路。碧桂园在2016年后，规模上了新台阶，成为了“宇宙第一”。

规模与效益，似乎构成了正相关的关系。

然而，2020年到2021年，片面强调扩规模，可能将成为开发商的陷阱。

招商蛇口就是一个鲜活的例子。