中国房地产的未来，依赖于资本和平台

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

9月11日，央行发布8月的金融数据。

8月末，我国广义货币（M2）余额213.68万亿元，同比增长10.4%，增速有所回落。8月份，我国社会融资规模增量为3.58万亿元，比上年同期多1.39万亿元。

8月份人民币贷款增加1.28万亿元。分部门看，住户部门贷款增加8415亿元，其中，短期贷款增加2844亿元，中长期贷款增加5571亿元。

从数据看，房地产贷款的比重依然处于高位。

增加对实体经济的贷款比重，降低对房地产贷款比重，成为有关部门的重点工作。

1、2020年的年末和2021年，对中国房地产影响最大的因素，是房地产领域的货币政策。过去一个月，房地产业内议论最多的话题，是2021年将实行的对开发企业有息负债规模增长进行管控的资管新规(三条红线和四挡管理)。

恒大在9月率先推出打折促销，被广泛解读为积极应对资管新规的抢收行动。

2、令人关注的是，最近龙头开发企业不约而同地提出，要持续优化企业财务结构。恒大提出，未来3年每年要降低有息负债1500亿元。

泰禾引入了万科作为战略投资者，阳光城引入了泰康人寿作为“二股东”。。。。。。

开发商为应对未来的变局，正积极做准备。

3、截止上周五收市，贝壳在美股的总市值达到547亿美元。市值远远超过恒大、万科和碧桂园。

卖房的，超过建房子的。从财务数据看，似乎没有道理。2019年贝壳：营收460亿元，亏损21亿。2019年碧桂园：营收4859亿，利润612亿。然而，贝壳当前的市值是碧桂园的2倍。

资本市场的价值判断，超出了一般人的常识。

贝壳受资本追捧，是因为贝壳已经被认可为中国最大的房产交易服务平台。

一个基于互联网的房产交易平台，具有更多的想象空间。

10年后，碧桂园将不再是今天的碧桂园。10年后，贝壳还将是今天的贝壳。

资本是这样认为的。

4、一个残酷的现实是：在地价充分市场化后，开发商赚钱已经越来越艰难。

开发商要壮大规模，依赖于资本。

开发商要实现快速销售，依赖于渠道和平台。

给资本打工，给渠道打工，2020年开发商的无奈。