融创的案例：开发商融资成本提高下，高周转将更盛行

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

“三道红线”的资管新规，将对龙头房企带来何种影响？

最大的影响，将是融资成本的进一步提高。融创就是一个典型例子。

8月26日，融创中国在港交所发布了2020年中期业绩报告。。公司上半年营收773.4亿，同比增长0.7%；归母净利润109.6亿元，同比增长6.5%。

值得注意的是：2020年上半年，融创财务成本24.52亿元，相比2019年同期的12.33亿元，暴增98.86%。扣除资本化利息开支后，融创中国财务成本净额15.9亿元，相比2019年同期的6.13亿元，增幅高达160%。

1、         近年来，融创是头部房地产企业中，发展最激进，并购数量最多的企业。根据2020年半年报，融创中国拥有确权土储总货值超3万亿元，总面积超2.5亿平方米，平均土地成本4312元/平方米，其中约80%位于一、二线城市。

2、         激进发展的背后，必然是融资成本的提高。2019年融创的加权平均融资成本，高达8.1%，远远高于同行的平均水平。（2019年房企新增融资成本，碧桂园为6.34%，绿城为5.3%，中海为4.21%）。

3、按照监管部门为控制房企债务设置了“三道红线”政策，即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。按融创公布的中期财务数据计算，融创净负债率约为149%，已经触碰到了红线。

4、2020年，在货币宽松的金融大环境下，房地产开发商遭遇了不一样的待遇。

近年来，在“房住不炒”主基调的影响下，房地产融资环境持续收紧，房企的整体融资成本被进一步抬升。数据显示，2018年房企新增融资成本为6.53%，2019年达到的7.07%，预计2020年的资管新规下将进一步提升。

5、2020年下半年和2021年，房地产企业的融资渠道受到限制，融资成本将进一步提升。

然而，就此论断，开发商将降价和开发商将放弃“高周转“的发展模式，还为时过早。

通过融创的案例，我们清晰地看到了两点：

——房地产项目（尤其是住宅类项目）的开发利润，仍然远远大于资金成本。开发商的核心任务，不是减少做项目，而是减库存、降低重资产比例，去杠杆，减债务，增加流动性。

——“高周转”的商业逻辑，不但没有减弱，相反还将更盛行。