资管新规实施在即，楼价将进一步受压

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

8月份，在房地产行业传闻已久的“三道红线”、 “红橙黄绿”四档管理的资管新规，终于得到多方的确认。

住房城乡建设部、人民银行于8月20日在北京召开重点房地产企业座谈会，参加会议的房企有12家，包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

会议通告，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

大家关心的重点房地产企业资金监测和融资管理规则，简单说，就是“三道红线”：

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线2：净负债率大于100%；

红线3：现金短债比小于1倍。

融资新规，暂时还没有出台正式的文件。根据有关媒体报道，根据“三条红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档：三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

在货币量化宽松的金融大环境下，监管部门对房地产企业融资推出新的监管规定，确实不同寻常。

管理层对房地产业的态度，已经表达得很清楚。既要“稳地价、稳房价、稳预期”，为宏观经济的“六稳”和“六保”作出贡献。同时，又强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。防止资金过度流向房地产业，防范房地产金融风险，成为了监管部门的工作重点。

资管新规，对2020年下半年和2021年的房地产市场影响巨大。

1、看得见的现实：土地市场将降温。

在货币宽松的预期下，疫情得到控制后，各大房企加大了投资力度。重点城市的土地市场在第二季度和第三季度火热。“百亿地块”屡见不鲜。

截止8月，上海、杭州土地出让金超过2000亿元，北京、南京、武汉、广州卖地收入也超过千亿元。

资管新规后，各龙头房企将进一步减债去杠杆，对买地将持慎重态度。2020年下半年和2021年的土地市场将降温。

2、无奈的选择：在资管新规下，龙头开发商将进一步调整产品结构和资产机构。商业、办公、大型文旅等长期持有的重资产经营性项目，将迎来新一轮的抛售潮。

回过头来看，2017年万达出售77间酒店和13个文旅项目，并没有卖亏。相反，还卖在了一个好时机。

2020和2021年，变卖重资产，难度很高，接盘的买家并不好找。

3、对市场的影响：年末促销又将来临。

部份资产负债率高企，流动性不足的房企，在年末可能展开一轮“以价换量”的促销。

2020年的房地产市场风云变幻，到第三季度，一手楼价刚刚企稳。年末又将迎来降价促销。政策和市场双向作用，一切充满不确定性。

2020年房地产市场，再创新高，没有任何疑问。全国房地产投资额将突破13万亿，销售面积将突破17亿平方米，销售金额将突破16万亿。

问题的关键，是2020年的楼价将下降，开发商的盈利将降低。

2021年的市场更难预测。

2021年的经济增长将加速（可能达到9%以上），经济基本面将改善。

2021年房地产政策面，将维持从紧。

2021年房地产市场的供应量将加大，需求量充满不确定性。

综合多种因素，我们可以有一个判断：2020年是房地产市场的大年，2021年也将房地产市场的大年。2020年下半年和2021年的楼价，下行的概率更大。