8月28日，广州国土房管局公布了收回43幅土地闲置土地处置方案，其中住宅用地19幅（详见下图）总建筑面积近65万平方米。最令人关注的是像珠江投资、广州地铁这样的大公司赫然榜上有名，不由得引来市场的纷纷猜测。

 

序号	原用地单位	项目	区名	地点	面积 （平方米）
1	广东粤海建设开发公司	高级商务公寓	越秀	东华西路114号～132号	4370
2	市南方工程发展公司	商住楼	海珠	工业大道西、风源里	4343
3	广州军区司令部管理局	住宅	越秀	新兴路	1656
4	广州市越秀区北秀实业公司	商住楼（加征）	越秀	解放南路石亭巷2号、百姓坊2号之7	1117
5	荔湾区城市建设开发公司	商住楼	荔湾	文昌北路以西、长寿西路以北、耀华西街以东、耀华北约以南	19108
6	广州尊老房地产开发实业总公司	商住楼及配套、公建设施	荔湾	恩宁路东北侧、永庆大街西北侧	3918
7	广州力中投资有限公司、广州力中集团有限公司	住宅、商务办公用地	越秀	东华东路东华市场东街以西、紫米三巷以东	4619
8	广州日报	拆迁安置房	荔湾	光复中路375～391以西	3000
9	广州市国营新塘农工商联合公司种植场	商业、旅业、市场、综合楼、住宅	天河	东圃小新塘“鸡母田”	23771
10	广州市国营新塘农工商联合公司种植场	商业、住宅	天河	东圃小新塘“鸡母田”	7457
11	广东珠江投资公司广州开发中心	商业、商品住宅	天河	广深铁路北棠下村	71722
12	广州市地下铁道总公司	拆迁安置用房	白云	龙归镇政府东侧	345692
13	广州市公安局	干警宿舍	白云	广清公路西侧、蛇岭北侧	54003
14	南方国际科工贸建设开发总公司	别墅	白云	钟落潭镇郊马坪岭	72891
15	广州市东晨房地产开发有限公司、广州市农业生产资料公司	商场、住宅	天河	旧广从公路桐油岗5号	4902
16	广州新都房地产发展有限公司	商住楼	海珠	沙园大街广重子弟学校西北市场	3525
17	广东省人事厅	宿舍、回迁房	越秀	东华西路元运新街	3242
18	广州金地房地产发展有限公司	商业、住宅、综合楼	天河	天河区五山路以西、市113中以北(B3地块)	11417
19	广州市西关建设开发有限公司、广州市光大房地产开发有限公司	住宅楼	荔湾	黄沙大道荔湾涌边二、三、四巷	7893

    早在1994年颁布实施的《城市房地产管理法》中，就对闲置土地的收回做了专门规定，“满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权”，但如何认定闲置土地并没有提出详细的指导意见。今年国六条细则再次重申了对闲置土地收回的法规，并新增加了“开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4”的条文。过去政府虽多次强调闲置土地问题，但执行起来却经常有法难依，地方政府的执行力度弱，多留于口头形式。如今新的操作指引出台后，必将掀起一个收回闲置用地的高潮。

 

时间	法规文件	主要内容
1994.07	《城市房地产管理法》第三章第二十五条	以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。……满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
2006.07	《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》第七点	土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。……满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

 

    那么在新政背景下，大地产商真的面临收地危机了吗？首先让我们看看一组数据。国内地产上市公司中著名的“招万金”三剑客和中海地产，一直以来都被市场公认为有品牌、资信好、管理能力强，按2005年结算的销售量分析，他们手头的土地存量可供未来5~14年的开发（万科在今年已提出要增加1000万平方米的储备），若按实际销售估计将可维持5到10年的开发。各地方政府如果严格执行国六条细则，相信这些地产行中的表表者，也会有少量土地存在收回危机。

2005年部分上市公司国内开发资料统计

地产企业	建筑面积		可开发期限 （年）
	土地储备 （万平方米）	年销售量 （万平方米）
万科	1209	232	5.2
招商	294	21	14
金地	500	38	13.2
中海	1053	113	9.3

        资料来源：上市企业年报

        数据说明：招商数据不含漳州土地

 

    再来看另外一组数据。根据上市企业年报统计，广州三大地产商在广州的土地储备按2005年的结算面积计算，可开发时间在7~10年之间，主要都是已开发项目的后期用地，早已满足“开发1/3或投资额1/4”的条件，若按实际销售估计可支持未来4~6年的开发。

2005年三大地产商广州区域开发资料总计

地产企业	建筑面积		可开发期限 （年）
	土地储备 （万平方米）	年销售量 （万平方米）
富力地产	414	60	6.9
合生创展	760	80	9.5
雅居乐地产	330	42	7.9

         资料来源：上市企业年报

    对比知名房企的土地储备计划，大地产商在广州的储备不但不是过多，而且是过少。2006年富力和雅居乐的拿地举措多少反映了他们急起直追的心态。

2006年两地产商在广州土地储备统计

地产企业	地块位置	开发规模 （万平方米）
富力地产	珠江新城J1-1、J1-4、D1-1、M1-9地块	45.6
雅居乐地产	珠江新城B1-7地块	8.8

 

    从政府本次收地来看，住宅用地在91~97年间批出，闲置超10年。相信政府是借国六条细则的契机，利用催缴土地出让金和收回闲置土地两方面措施，向市场传达坚决落实国家政策，依法行政，把好土地供应这一关的调控信号。对于广州市场上的大开发商，这次被收地相信是企业在市场研究后，自己放弃地块的结果，政府的举措对市场来说更多的是象征意义，今后的收地行动并不会打乱他们开发的步伐，大开发商在广州不会遇到收地危机。