万科，三个动作，三个启示

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

2020年，龙头房企万科的三个动作引人关注。

1、引入战略投资者，成功解题广信资产包。

三年前的2017年6月29日，万科以551亿元竞得广信资产包，成为当时的轰动事件。项目复杂性超预期，三年过去了，土地清收率仅达到46%。

截至2020年6月29日，万科为广信资产包累计投入470.4亿元，其中广信资产包转让对价已累计支付416亿元（后续仍需支付135亿转让对价），其他费用、支出、以及投入的项目运营资金共计54.4亿元。

广信资产包已经成为万科的一个沉重包袱，沉淀了大量资金。

万科的解题办法，是引入战略投资者。

2020年6月30日，信达资产、绿景集团、文一地产等7家企业发起了一个规模为196亿元、存续期长达7年的信托计划，用来收购广信资产包项目公司——广州市万溪企业管理有限公司（以下简称“广州万溪”）50%股权。

交易完成后，万科预计可回收资金390.4亿元，其中70.4亿元为广州万科转让广州万溪的股权转让款（含30.4亿元的预付溢价款），70.4亿元为通过新股东投入置换前期原股东投入，249.6亿元为通过并购贷款置换前期原股东投入。

引入愿意长线等待，有耐心的战略投资者，相当于项目间接融资。万科在广信资产包的运作上，成功化解了资金的短期压力。

2、入股泰禾。2020年7月31日，负债累累的泰禾公告，在满足交易前提下，公司控股股东泰禾投资向万科下属公司转让19.9%股份，每股4.9元，总价约24.3亿元。前提包括：泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，能支持泰禾可持续经营，且得到泰禾与万科一致认可；万科对泰禾完成尽调，且就发现问题的解决方案及拟议交易的方案达成一致，不存在影响拟议交易的重大问题，同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营重大问题或重大不利变化。

万科的这个投资，是属于简单的财务投资，还是基于获得泰禾具体项目的动机，业内一直非常关注。

3、万科拿地的新动向：旧改和TOD。

万科的郁亮表示，旧改和TOD是传统开发业务新增长曲线。2020年，万科在旧改和TOD拿地上，取得了突破性的进展。

万科在成都、武汉等地，成功介入了铁路TOD项目。

未来的旧改和TOD，将成为万科拿地的重要渠道。

万科的这几个动作，带给我们三个启示：

一、      中国房地产已经全面进入资本时代。资本运作，决定了龙头房企的现在和未来。资本和地产的融合，是解决疑难项目的钥匙。

二、      高周转，仍然是2020年龙头房企的主要盈利模式。离开了高周转，其他的运作模式，都缺乏资金效率，也就缺乏了经济性。

三、      旧改、TOD和乡村振兴，将成为开发商未来获得开发资源的重要渠道。